Natalia Sikora · biegły sądowyOpinie biegłego dla sądów w Hiszpanii

Kupiłeś mieszkanie na Costa Blanca trzy lata temu. Zapłaciłeś, podpisałeś akt notarialny, wróciłeś do kraju. Nikt nie mówił Ci o podatkach poza ITP. Aż pewnego dnia do Twojego domu przychodzi koperta z godłem Agencji Tributaria: dopłata 14.400 € plus odsetki.

Urząd twierdzi, że mieszkanie jest warte więcej, niż zapłaciłeś. Stosuje Wartość Referencyjną Katastralną — wartość obliczaną przez algorytm Katastru, bez wizyty w Twoim mieszkaniu — i żąda różnicy. Nie bierze pod uwagę, że Twoje mieszkanie jest na parterze z wilgocią, że budynek ma 30 lat bez remontu części wspólnych, że kuchnia jest oryginalna z lat 90.

Dostajesz dopłatę za budynek wielorodzinny. Urząd zastosował uśrednione wskaźniki strefowe — średnią statystyczną — bez oceny stanu wnętrza, rzeczywistego wieku konstrukcji ani usterek, które Ty znasz, bo tam mieszkasz lub tam wynajmujesz.

Problem masowych wskaźników polega na tym, że traktują tak samo mieszkanie wyremontowane w ubiegłym roku i takie z instalacjami z lat 70. Dla Urzędu to bez znaczenia. Dla rynku — nie.

Inwestycja oddana wiosną. Nieskazitelne zdjęcia, „premium” w katalogu, apartamenty z tarasem. Po sześciu miesiącach plamy wilgoci w sypialni. Potem pleśń. Potem pęknięcie w salonie. Dzwonisz do dewelopera: „to kondensacja, wietrz bardziej”. Dzwonisz ponownie: „jest już po gwarancji”.

Tak naprawdę: dylatacja elewacji zawiodła od początku. Izolacja nie spełnia wymogów. Farba nałożona została na problem, aby go ukryć przed sprzedażą. To wady ukryte istniejące przed zakupem, a w zależności od zakresu — wady konstrukcyjne objęte ustawą LOE.

Kupiłeś apartament na wynajem turystyczny. Handlowiec agencji sprzedał go jako „z licencją VUT w toku, gotowy do eksploatacji”. Wyremontowałeś, umeblowałeś, zatrudniłeś managera. Gdy poszedłeś zarejestrować pierwsze rezerwacje, Ayuntamiento odmówił licencji: budynek znajduje się w strefie nasyconej, a Wspólnota Mieszkaniowa już głosowała przeciw.

Agencja wiedziała — lub powinna wiedzieć — że strefa jest zamrożona. Sprzedała mieszkanie, sprzedając użytek, który prawnie nie istniał. Orzecznictwo ustala obowiązek informacyjny profesjonalisty nieruchomości o okolicznościach prawnych dotyczących obiektu, w tym o licencji na użytek turystyczny.

Miałeś trzy apartamenty w zarządzaniu firmą z Costa Blanca. Wpływały miesięczne wpłaty, wszystko pozornie dobrze. Aż Generalitat Valenciana wszczyna postępowanie: apartamenty były reklamowane bez licencji, z numerami rejestrów, które nie były Twoje. Kara: 30.000 €. Dzwonisz do managera. Numer nie istnieje. Strona jest offline. Spółka została rozwiązana.

Wielu managerów działa w nieprzejrzystych strukturach i znika, gdy przychodzi sankcja. Właściciel jest ostatecznie odpowiedzialny administracyjnie przed Wspólnotą Autonomiczną.

Zwarcie w wynajmowanym apartamencie powoduje pożar, który niszczy kuchnię, meble i część elewacji. Ubezpieczyciel najemcy oferuje 8.000 €. Ty policzyłeś, że same meble kosztowały więcej. Nie wiesz, jak się bronić.

Ubezpieczyciele wyceniają wyposażenie agresywną deprecjacją i pomijają wiele pozycji: robociznę wymiany, SEL, honoraria, utracone korzyści, dopóki nie można wynająć. Pierwsza oferta zawsze jest niska.