Natalia Sikora

biegły sądowy nr 03605 ASPEJURE — podatki i wyceny nieruchomości

Formalne opinie biegłego sądowego do postępowań cywilnych, gospodarczych i podatkowych w Hiszpanii.

Rzeczywista wycena rynkowa, kwantyfikacja szkód majątkowych, utraconych korzyści (lucro cesante) oraz inspekcja in situ zgodnie z rygorem procesowym.

Ocena wykonalności opinii biegłego (Test Online) Sprawa z praktyki biegłego · Przypadek real Mieszkanie sprzedane jako VUT bez licencji — jak wylicza się utracone korzyści →

KONTROLA WARTOŚCI

Zaskarżenie decyzji ITP, ISD i IRNR z inspekcją in situ. Podważamy Wartość Referencyjną na podstawie doktryny Sądu Najwyższego .

WADY UKRYTE I DEFEKTY

Kwantyfikacja kosztów naprawy, obniżenia ceny zakupu oraz utraconych korzyści z wynajmu turystycznego .

HONORARIA I KALKULATOR

Interaktywny kalkulator honorariów przed przyjęciem zlecenia. Kryteria przewidywalności budżetowej (3.000 € – 6.000 €).

ORZECZNICTWO I BLOG

Analiza normatywna dotycząca wyceny aktywów nieruchomościowych, orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz kryteriów TEAR.

Kontrola Wartości i Zaskarżenie Decyzji Urzędu Skarbowego

Opinia biegłego sądowego w postępowaniu odwoławczym od decyzji wymiarowych ITP, ISD i IRNR opartych na Wartości Referencyjnej. Zastosowanie doktryny Sądu Najwyższego.

Przypadek 1 — List z Urzędu Skarbowego, który przychodzi trzy lata po zakupie

Kupiłeś mieszkanie na Costa Blanca trzy lata temu. Zapłaciłeś, podpisałeś akt notarialny, wróciłeś do kraju. Nikt nie mówił Ci o podatkach poza ITP. Aż pewnego dnia do Twojego domu przychodzi koperta z godłem Agencji Tributaria: dopłata 14.400 € plus odsetki.

Urząd twierdzi, że mieszkanie jest warte więcej, niż zapłaciłeś. Stosuje Wartość Referencyjną Katastralną — wartość obliczaną przez algorytm Katastru, bez wizyty w Twoim mieszkaniu — i żąda różnicy. Nie bierze pod uwagę, że Twoje mieszkanie jest na parterze z wilgocią, że budynek ma 30 lat bez remontu części wspólnych, że kuchnia jest oryginalna z lat 90.

Opinia biegłego: inspekcja in situ, sześć świadków rzeczwistych sprzedanych w tym samym kompleksie w ciągu ostatnich 12 miesięcy, homogenizacja wg stanu zachowania i wieku oraz współczynnik deprecjacji fizycznej z tytułu potrzebnego remontu.

Wynik: rzeczywista wartość rynkowa ustalona o 24% niższa niż wartość Urzędu. Unieważnienie decyzji o dopłacie ITP. Oszczędność: 14.400 € podatku + 2.100 € odsetek.

Wnioski: Wartość Referencyjna jest zaskarżalna, ale nie pismem „nie zgadzam się” — opinią biegłego ze świadkami i wizytą w lokalu. el Tribunal Supremo zmusza Urząd do uzasadnienia; bez indywidualnej inspekcji decyzja upada.

Przypadek 2 — Algorytm Katastru nie zna Twojego budynku

Dostajesz dopłatę za budynek wielorodzinny. Urząd zastosował uśrednione wskaźniki strefowe — średnią statystyczną — bez oceny stanu wnętrza, rzeczywistego wieku konstrukcji ani usterek, które Ty znasz, bo tam mieszkasz lub tam wynajmujesz.

Problem masowych wskaźników polega na tym, że traktują tak samo mieszkanie wyremontowane w ubiegłym roku i takie z instalacjami z lat 70. Dla Urzędu to bez znaczenia. Dla rynku — nie.

Opinia biegłego: indywidualna inspekcja budynku, analiza stanu zachowania i wieku, oraz przeliczenie wartości metodą ECO/805/2003 z zastosowaniem współczynników korygujących właściwych dla tego obiektu zamiast uogólnionych strefowych.

Wynik: opinia wykazała nadwyżkę wartości o 31% w wartości gruntu zastosowanej przez Administrację. Uwzględnienie w całości opinii biegłego przed TEAR i częściowe unieważnienie decyzji.

Wnioski: zbiorcze kontrole wartości są najbardziej zaskarżalne — właśnie dlatego, że nie badają rzeczywistego lokalu. Opinia z inspekcją in situ i właściwymi współczynnikami je neutralizuje.

Wady Ukryte, Defekty Budowlane i Utracone Korzyści

Kwantyfikacja biegłego , ubytek wartości rynkowej oraz utracone dochody z najmu turystycznego.

Przypadek 1 — Nowy dom, który przecieka po sześciu miesiącach

Inwestycja oddana wiosną. Nieskazitelne zdjęcia, „premium” w katalogu, apartamenty z tarasem. Po sześciu miesiącach plamy wilgoci w sypialni. Potem pleśń. Potem pęknięcie w salonie. Dzwonisz do dewelopera: „to kondensacja, wietrz bardziej”. Dzwonisz ponownie: „jest już po gwarancji”.

Tak naprawdę: dylatacja elewacji zawiodła od początku. Izolacja nie spełnia wymogów. Farba nałożona została na problem, aby go ukryć przed sprzedażą. To wady ukryte istniejące przed zakupem , a w zależności od zakresu — wady konstrukcyjne objęte ustawą LOE.

Opinia biegłego: inspekcja kamerą termowizyjną w celu wykrycia mostków termicznych i ukrytej wilgoci; fissuromierz do pomiaru ewolucji pęknięć; odkrywki punktowe. Kosztorys naprawy po cenach rynkowych i obliczenie obniżki ceny (actio quanti minoris).

Wynik: opinia kwantyfikująca 28.500 € koniecznych napraw oraz 15.000 € spadku wartości rynkowej. Wyrokiem sądu I instancji deweloper skazany do odszkodowania.

Wnioski: „kondensacja” prawie nigdy nie jest kondensacją. Biegły z termowizją udowadnia to podczas jednej wizyty. Im wcześniej powstanie opinia, tym większa szansa na odzyskanie pieniędzy od dewelopera — który zazwyczaj likwiduje spółkę i znika, jeśli dać mu czas.

Przypadek 2 — Mieszkanie „gotowe do wynajmu”, którego nie można wynająć

Kupiłeś apartament na wynajem turystyczny. Handlowiec agencji sprzedał go jako „z licencją VUT w toku, gotowy do eksploatacji”. Wyremontowałeś, umeblowałeś, zatrudniłeś managera. Gdy poszedłeś zarejestrować pierwsze rezerwacje, Ayuntamiento odmówił licencji: budynek znajduje się w strefie nasyconej, a Wspólnota Mieszkaniowa już głosowała przeciw.

Agencja wiedziała — lub powinna wiedzieć — że strefa jest zamrożona. Sprzedała mieszkanie, sprzedając użytek, który prawnie nie istniał. Orzecznictwo ustala obowiązek informacyjny profesjonalisty nieruchomości o okolicznościach prawnych dotyczących obiektu, w tym o licencji na użytek turystyczny.

Opinia biegłego: kwantyfikacja utraconych korzyści z projekcją niedotrzymanych przychodów (średnie ADR strefy, sezonowe tempo obłożenia, dane platform i Modelo 179) minus zaoszczędzone koszty zmienne; plus szkoda rzeczywista (remont, meble, manager, prowizje).

Wynik: 47.800 € utraconych korzyści uznanych wobec 12.000 € proponowanych przez ubezpieczyciela agencji, plus rozwiązanie umowy ze zwrotem ceny zawarte w ugodzie.

Wnioski: gdy sprzedają Ci „z licencją w toku”, żądaj numeru wniosku. Jeśli nie istnieje lub jest wstrzymany, agencja odpowiada cywilnie. Opinia biegłego zamienia Twoje słowo w kwotę, którą rozumie ubezpieczyciel strony przeciwnej.

Przypadek 3 — Manager wynajmu, który znika, gdy przychodzi kara

Miałeś trzy apartamenty w zarządzaniu firmą z Costa Blanca. Wpływały miesięczne wpłaty, wszystko pozornie dobrze. Aż Generalitat Valenciana wszczyna postępowanie: apartamenty były reklamowane bez licencji, z numerami rejestrów, które nie były Twoje. Kara: 30.000 €. Dzwonisz do managera. Numer nie istnieje. Strona jest offline. Spółka została rozwiązana.

Wielu managerów działa w nieprzejrzystych strukturach i znika, gdy przychodzi sankcja. Właściciel jest ostatecznie odpowiedzialny administracyjnie przed Wspólnotą Autonomiczną.

Opinia biegłego: rekonstrukcja dokumentacji relacji (umowy, e-maile, wpływy, ogłoszenia publikowane Twoimi danymi), kwantyfikacja szkody (kara + zatrzymane niewydane wpływy + koszty późniejszej legalizacji licencji) oraz opinia o przypisaniu odpowiedzialności managerowi do drogi cywilnej.

Wynik: opinia popierająca roszczenie cywilne przeciwko faktycznym zarządcom firmy zarządzającej, odzyskując część kary i niewydanych wpływów.

Wnioski: jeśli zlecasz zarządzanie turystyczne, żądaj umowy na swoje nazwisko i bezpośredniego dostępu do platformy Consellerii. Dzień, w którym manager zniknie, odpowiadasz tylko Ty — a jedynym narzędziem jest opinia kwantyfikująca szkodę.

Przypadek 4 — Pożar w wynajmie: ubezpieczyciel oferuje grosze

Zwarcie w wynajmowanym apartamencie powoduje pożar, który niszczy kuchnię, meble i część elewacji. Ubezpieczyciel najemcy oferuje 8.000 €. Ty policzyłeś, że same meble kosztowały więcej. Nie wiesz, jak się bronić.

Ubezpieczyciele wyceniają wyposażenie agresywną deprecjacją i pomijają wiele pozycji: robociznę wymiany, SEL, honoraria, utracone korzyści, dopóki nie można wynająć. Pierwsza oferta zawsze jest niska.

Opinia biegłego: szczegółowy inwentarz wyposażenia wg wartości odtworzeniowej jako nowe; wycena szkód rzeczowych (elewacje, instalacje, stolarstwo) z kosztorysem naprawy po cenach rynkowych; oraz kwantyfikacja utraconych korzyści w okresie odtworzenia, jeśli lokal był w eksploatacji.

Wynik: opinia podnosząca odszkodowanie do 24.500 € rzeczywistych plus utracone korzyści, wobec początkowych 8.000 €.

Wnioski: nigdy nie akceptuj pierwszej oferty ubezpieczyciela. Szczegółowa opinia biegłego o wyposażeniu i szkodach zazwyczaj mnoży odszkodowanie trzy- lub czterokrotnie.

Przypadek wyróżniony · Sprzedano Ci mieszkanie jako VUT i nie możesz go eksploatować turystycznie? Zobacz pełną analizę z kwantyfikacją utraconych korzyści: mieszkanie „z licencją turystyczną” bez licencji →

Honoraria i Kalkulator Biegłego Sądowego

Kryteria przewidywalności budżetowej. Każde zlecenie opinii biegłego realizowane jest na podstawie zamkniętego kosztorysu bez ukrytych kosztów.

Interaktywny Kalkulator Szacunkowy Honorariów Biegłego

Szacunkowy koszt opinii biegłego:
3.000 € do 3.600 € + VAT
* Kwota orientacyjna przed dokładną analizą dokumentacji. Audyt wstępny dokumentacji: 977 € + VAT.
FAZA DIAGNOSTYCZNA
977 € + VAT

Audyt Wykonalności Procesowej

Przegląd całej dokumentacji techniczno-podatkowej (akty notarialne, wyceny zastępcze, umowy) oraz jasna diagnoza szans powodzenia w sądzie lub TEAR.

OPINIA GŁÓWNA
3.000 € do 6.000 € + VAT

Opinia Biegłego Sądowego

Oficjalna opinia biegłego z akredytacją ASPEJURE z inspekcją in situ, dokumentacją fotograficzną z geolokalizacją, uzasadnieniem metodycznym i przysięgą bezstronności.

WSPÓŁOPINIOWANIE I OBRONA
Od 6.000 € + VAT

Współopiniowanie Ekonomiczne

Złożone opinie o charakterze ekonomiczno-finansowym dla spraw spółek, przestępstw skarbowych, restrukturyzacji majątkowych oraz obrony na rozprawie.

STRUKTURA TECHNICZNA

Kto stoi za opinią biegłego

Biegły Sądowy Wiodący

Natalia Sikora

Biegły sądowy ds. podatków i wycen nieruchomości
ASPEJURE n.º 03605

Inspekcja in situ, analiza stanu faktycznego, stosowanie standardów wyceny oraz sporządzenie oficjalnej opinii biegłego z przysięgą bezstronności przed sądami w Hiszpanii.

Wsparcie Ekonomiczno-Finansowe

Kenyi Martín Alcántara

Ekonomista (Col. n.º 30639 Madrid) — Biegły Sądowy
Doradca Podatkowy REAF (n.º 010079) | Graduado Social (n.º 5553)

Ekonomista i biegły sądowy specjalizujący się w sporach podatkowych, wycenie szkód majątkowych i przestępstwach skarbowych. Zapewnia współopiniowanie w sprawach gospodarczych o wysokim stopniu złożoności.

kenyialcantara.com →

Badamy sprawę na podstawie kompletnego materiału dowodowego: aktów, decyzji urzędu i umów.

Blog

Podatki od nieruchomości w Hiszpanii — wyjaśniam prosto to, o czym Twój agent wolał nie mówić.

Masz mieszkanie w Hiszpanii? Masz 4 lata, żeby odzyskać nadpłacony podatek

Przeczytaj artykuł →

Kupiłeś mieszkanie przez spółkę? Sprawdź, czy musisz płacić podatek od majątku w Hiszpanii

Przeczytaj artykuł →

Umowa Polska–Hiszpania o podwójnym opodatkowaniu — co mówi o Twoim mieszkaniu?

Przeczytaj artykuł →

Podatek od majątku w Hiszpanii — najnowsze orzeczenia, które mogą Ci pomóc

Przeczytaj artykuł →

Kupujesz mieszkanie z drugiej ręki? Ile naprawdę zapłacisz podatku od transakcji

Przeczytaj artykuł →

Macie wspólne mieszkanie i chcecie się rozdzielić? Tak wygląda podział nieruchomości w Hiszpanii

Przeczytaj artykuł →

Wynajmujesz mieszkanie, a najemca nie płaci? I tak musisz zapłacić podatek

Przeczytaj artykuł →

Wynajmujesz kilka mieszkań w Hiszpanii? Sprawdź, czy to już „działalność gospodarcza"

Przeczytaj artykuł →

Masz mieszkanie w Hiszpanii? Masz 4 lata, żeby odzyskać nadpłacony podatek z Modelo 210.

O co chodzi?

Jeśli masz nieruchomość w Hiszpanii i nie jesteś rezydentem podatkowym tego kraju, co roku składasz deklarację podatkową na formularzu Modelo 210. To obowiązek wynikający z Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — podatku dochodowego od nierezydentów.

Zdarza się, że zapłaciłeś za dużo. Albo pobrana retencja (zaliczka podatkowa) okazała się wyższa niż kwota podatku. Albo nie zastosowałeś umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, bo nikt Ci o niej nie powiedział. W takich sytuacjach masz prawo do zwrotu.

Ile masz czasu? Dokładnie 4 lata.

Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) — najwyższy organ administracji podatkowej w Hiszpanii — w orzeczeniu z 21 października 2024 r. potwierdził zasadę, która dotyczy każdego nierezydenta:

Termin 4 lat na zwrot nadpłaty liczy się od 1 lutego roku następującego po roku, którego dotyczy deklaracja. Nie od dnia zapłaty. Nie od końca roku. Od 1 lutego.

To wynika z art. 66 c) Ley General Tributaria (ustawa 58/2003) w połączeniu z art. 16.1 Rozporządzenia IRNR (Real Decreto 1776/2004). Prawo do wnioskowania o zwrot zaczyna biec od dnia, w którym mogłeś go złożyć — a to jest właśnie 1 lutego.

Przykład

Złożyłeś Modelo 210 za rok 2022 i zapłaciłeś za dużo podatku. Zwrot możesz wnioskować od 1 lutego 2023 r. Termin upływa 1 lutego 2027 r. Po tej dacie — przepadło.

Kiedy może być nadpłata?

Sprawdź formularz Modelo 210 na stronie Agencia Tributaria →

Jeśli masz nieruchomość w Hiszpanii i składasz Modelo 210 — sprawdź, czy nie przepłaciłeś. Masz na to 4 lata. Napisz do mnie z danymi deklaracji, a powiem Ci, czy masz prawo do zwrotu.

Kupiłeś mieszkanie w Hiszpanii przez spółkę? Sprawdź, czy musisz płacić podatek od majątku.

Na czym polega problem?

Wielu Polaków kupuje nieruchomości w Hiszpanii nie bezpośrednio, lecz przez spółkę — polską lub zagraniczną. Jeśli ta spółka (albo inna, w której spółka ma udziały) posiada nieruchomość w Hiszpanii, pojawiają się dodatkowe obowiązki podatkowe.

Hiszpańska ustawa o podatku od majątku (Ley 19/1991, art. 5) mówi jasno: jeśli co najmniej 50% aktywów spółki to nieruchomości w Hiszpanii — podatek od majątku dotyczy Cię jako właściciela udziałów. I to zarówno przy posiadaniu bezpośrednim, jak i pośrednim (przez łańcuch spółek).

Ale jest haczyk: umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (CDI)

Umowy CDI mają pierwszeństwo przed prawem krajowym. I tu zaczyna się gra. Niektóre CDI pozwalają Hiszpanii opodatkować majątek tylko wtedy, gdy masz udziały bezpośrednio w spółce z nieruchomością. Jeśli masz je pośrednio (przez holding) — Hiszpania nie może Cię opodatkować.

Konsulta wiążąca V2365-25 DGT (Dirección General de Tributos): rezydenci belgijscy z udziałami pośrednimi w nieruchomości w Hiszpanii — nie podlegają podatkowi od majątku, bo CDI Hiszpania-Belgia przewiduje opodatkowanie tylko przy uczestnictwie bezpośrednim.

Jak to działa w praktyce — tabela CDI

CDI Hiszpania–Belgia: podatek od majątku tylko przy udziale bezpośrednim. Pośredni — nie.

CDI Hiszpania–Francja: wprost przewiduje opodatkowanie również przy uczestnictwie pośrednim.

CDI Hiszpania–Niemcy: przewiduje uczestnictwo bezpośrednie i pośrednie — ale trzeba sprawdzić dokładną redakcję.

CDI Hiszpania–Meksyk: artykuł o majątku istnieje w tekście, ale protokół do umowy go wyłącza (bo Meksyk nie ma podatku od majątku). Artykuł-widmo.

A co z Polską?

CDI Polska–Hiszpania z 1979 r. (zmienione protokołem z 2011 r.) zawiera postanowienia o majątku w art. 21. Kluczowe jest sprawdzenie, czy przewiduje opodatkowanie przy uczestnictwie pośrednim, czy tylko bezpośrednim. Od tego zależy, czy Twoja struktura właścicielska chroni Cię przed podatkiem, czy nie.

Zawsze czytaj protokół do umowy CDI — nie tylko sam tekst konwencji. Protokół może zmienić wszystko, jak w przypadku CDI Hiszpania–Meksyk.
Lista wszystkich CDI Hiszpanii na stronie Agencia Tributaria →

Struktura właścicielska Twojej nieruchomości w Hiszpanii ma bezpośredni wpływ na to, ile podatku płacisz. Nie zgaduj — sprawdź. Napisz do mnie z informacją o spółce i CDI, a powiem Ci, jak to wygląda w Twoim przypadku.

Umowa Polska–Hiszpania o podwójnym opodatkowaniu — co mówi o Twoim mieszkaniu?

Czym jest CDI i dlaczego Cię dotyczy?

CDI — Convenio de Doble Imposición — to umowa między dwoma krajami, która określa, gdzie i jak opodatkować dochód i majątek. Jeśli mieszkasz w Polsce, a masz nieruchomość w Hiszpanii, CDI Polska–Hiszpania to Twój najważniejszy dokument podatkowy.

Problem polega na tym, że każda umowa CDI jest inna. Hiszpania ma podpisane kilkadziesiąt takich umów — i w każdej artykuł o majątku (patrimonio) jest sformułowany inaczej. To, co jest prawdą dla obywatela Belgii, nie musi być prawdą dla Polaka.

Art. 5 ustawy o podatku od majątku (Ley 19/1991)

Hiszpańskie prawo wewnętrzne mówi, że nierezydent jest opodatkowany od wartości udziałów w spółkach, których aktywa to w co najmniej 50% nieruchomości w Hiszpanii. I to zarówno przy uczestnictwie bezpośrednim, jak i pośrednim.

Ale — CDI ma pierwszeństwo. Jeśli umowa CDI ogranicza opodatkowanie tylko do uczestnictwa bezpośredniego, prawo wewnętrzne musi ustąpić.

Przepis wprowadzony ustawą 38/2022

W 2022 r. Hiszpania dodała do ustawy o podatku od majątku nowy przepis, który wprost mówi o uczestnictwie pośrednim (przez łańcuch spółek) w nieruchomościach. To była reakcja na konsulty DGT (m.in. V1947-22), w których Dyrekcja Generalna stwierdzała, że dotychczasowe prawo wewnętrzne nie obejmowało uczestnictwa pośredniego.

Ale nawet po tej zmianie — CDI nadal ma pierwszeństwo. Jeśli umowa nie przewiduje opodatkowania uczestnictwa pośredniego, nowy przepis nie ma zastosowania.

Kluczowa zasada: prawo wewnętrzne może rozszerzać opodatkowanie, ale CDI je ogranicza. Jeśli CDI mówi „tylko bezpośrednio" — to znaczy tylko bezpośrednio, niezależnie od tego, co mówi ustawa.

Dlaczego to dotyczy Polaków?

Wielu Polaków kupuje nieruchomości w Hiszpanii na siebie (bezpośrednio) albo przez spółkę. W obu przypadkach CDI Polska–Hiszpania jest kluczowy. Bez jego prawidłowego zastosowania:

Pełna lista CDI Hiszpanii — Agencia Tributaria →

Umowa CDI Polska–Hiszpania to złożony dokument. Niewłaściwe zastosowanie oznacza nadpłacony podatek. Skontaktuj się ze mną — sprawdzę, czy Twoja sytuacja jest poprawnie rozliczona.

Podatek od majątku w Hiszpanii — najnowsze orzeczenia i konsulty, które mogą Ci pomóc.

Co się zmieniło w 2025–2026?

Impuesto sobre el Patrimonio (IP) — podatek od majątku — to jeden z najczęstszych problemów Polaków z nieruchomościami w Hiszpanii. W ostatnich miesiącach pojawiły się nowe konsulty DGT i orzeczenia TEAC, które bezpośrednio wpływają na to, ile płacisz. Albo czy w ogóle musisz płacić.

1. Limit łącznej kwoty podatku dla nierezydentów (art. 31 Ley IP)

TEAC (Tribunal Económico Administrativo Central) rozstrzygnął kwestię stosowania limitu łącznej kwoty podatku z art. 31 ustawy o IP do nierezydentów. To limit, który zapobiega temu, żeby suma IRPF + IP + ITSGF przekroczyła 60% dochodu.

Dla nierezydentów z UE i EOG ten limit też może mieć zastosowanie — na podstawie zasady swobodnego przepływu kapitału (art. 63 TFUE). Ale musisz o niego wnioskować aktywnie.

2. Sprzedaż udziałów z odroczonym terminem płatności a zwolnienie firmy rodzinnej (V2218-25)

Holding sprzedaje udziały w innej spółce i otrzymuje zapłatę w ratach. W bilansie pojawia się wierzytelność. Pytanie: czy ta wierzytelność liczy się jako aktywo prowadzone w ramach działalności gospodarczej (a więc objęte zwolnieniem z IP)?

DGT w konsulcie V2218-25 odpowiada: tak — jeśli wierzytelność pochodzi z normalnej działalności holdingu, to jest aktywem afektowanym do działalności. Interpretacja celowościowa, korzystna dla podatnika.

3. Holding z nieruchomościami na wynajem (V2239-25)

Holding ma udziały w spółce, która wynajmuje nieruchomości i zatrudnia pracownika na pełny etat. Czy holding może korzystać ze zwolnienia z IP?

Tak — jeśli spółka-córka spełnia warunek pracownika i prowadzi realną działalność gospodarczą w zakresie najmu, holding może stosować zwolnienie dla „empresa familiar" (przedsiębiorstwa rodzinnego).

Dlaczego to ważne dla Ciebie?

Impuesto sobre el Patrimonio — Agencia Tributaria →

Podatek od majątku to nie jest „stały koszt posiadania". Odpowiednia struktura i znajomość najnowszych orzeczeń mogą go znacząco obniżyć. Napisz do mnie, a sprawdzę Twoją sytuację.

Kupujesz mieszkanie z drugiej ręki w Hiszpanii? Ile naprawdę zapłacisz podatku od transakcji.

Co to jest TPO?

TPO — Transmisiones Patrimoniales Onerosas — to modalidad (wariant) podatku od czynności prawnych (ITP), który płacisz przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Kupujesz mieszkanie od innej osoby fizycznej? Płacisz TPO. Kupujesz od dewelopera? Płacisz IVA (VAT). To inna stawka i inne zasady.

Jaka jest podstawa opodatkowania?

Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości. Ale uwaga — w Hiszpanii istnieje pojęcie valor de referencia catastral (wartość referencyjna katastralna), i to ona jest minimum. Jeśli cena zakupu jest wyższa — płacisz od ceny. Jeśli niższa — płacisz od wartości referencyjnej.

Valor de referencia to nie to samo co valor catastral. To nowa wartość, aktualizowana co roku przez Catastro. Jeśli uważasz, że jest zawyżona — masz prawo ją zakwestionować, ale musisz najpierw zapłacić od niej podatek, a potem odwoływać się.

Stawki TPO — zależą od wspólnoty autonomicznej

To jeden z najczęstszych błędów. Stawka TPO nie jest jednolita w całej Hiszpanii. Każda wspólnota autonomiczna ustala własne stawki i ulgi:

Comunitat Valenciana: 10% (stawka ogólna), ale istnieją obniżone stawki dla młodych kupujących, rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością.

Andalucía: od 7% do 11% (progresywna skala w zależności od wartości).

Cataluña: 10% (11% powyżej miliona euro).

Madrid: 6% (jedna z najniższych w Hiszpanii).

Specjalne zasady — użytkowanie, hipoteka, nuda propiedad

Jeśli kupujesz nie pełną własność, lecz np. użytkowanie (usufructo) albo nuda propiedad (naga własność), zasady wyceny są inne. Wartość użytkowania zależy od wieku użytkownika — im starszy, tym niższa wartość użytkowania i wyższa wartość nagiej własności. To reguluje art. 10 ustawy o ITP.

Tak samo hipoteka obciążająca nieruchomość nie obniża podstawy opodatkowania TPO. Długi zabezpieczone hipoteką nie są odliczane od wartości — płacisz od pełnej wartości rynkowej.

ITP na stronie Agencia Tributaria →

TPO to podatek, który płacisz raz — przy zakupie. Ale błąd w podstawie opodatkowania lub nieznajomość ulg może kosztować tysiące euro. Przed zakupem — napisz do mnie.

Macie wspólne mieszkanie w Hiszpanii i chcecie się rozdzielić? Tak działa podział nieruchomości podatkowo.

O czym mówimy?

Condominio to współwłasność. Jeśli kupiliście mieszkanie w Hiszpanii razem — jako para, rodzina, wspólnicy — i teraz chcecie się rozdzielić, musicie rozwiązać tę współwłasność. I tu zaczynają się podatki.

Hiszpańskie prawo nie ma jednolitego systemu podatkowego dla wspólnot majątkowych. Zasady kształtowały sądy — nie ustawodawca. To orzeczenia Tribunal Supremo definiują, jak opodatkowany jest podział nieruchomości.

4 scenariusze — 4 różne skutki podatkowe

Scenariusz 1 — podział bez nadwyżki: Każdy dostaje dokładnie tyle, ile mu się należy. Opodatkowanie: AJD (Actos Jurídicos Documentados) — stawka notarialna, zwykle 0,5%–1,5% w zależności od wspólnoty. Brak TPO, brak IRPF.

Scenariusz 2 — nadwyżka z dopłatą: Jeden ze współwłaścicieli przejmuje całość i dopłaca drugiemu różnicę. Nadwyżka z kompensatą: AJD, nie TPO. TS potwierdza to w STS 1269/2022.

Scenariusz 3 — nadwyżka bez dopłaty: Jeden przejmuje więcej niż mu się należy i nie dopłaca. To jest darowizna (donación). Podlega ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) + IRPF dla darczyńcy.

Scenariusz 4 — nadwyżka nieunikniona: Nieruchomość jest niepodzielna (jedno mieszkanie, dwóch współwłaścicieli). Jeden musi dostać całość. Nadwyżka jest „nieunikniona" (exceso de adjudicación inevitable). W takim przypadku: AJD, nie TPO. To potwierdza V0111-25 DGT i TEAC w uchwale z stycznia 2024.

A co z podatkiem od zysków kapitałowych (IRPF)?

Przy podziale bez nadwyżki (scenariusze 1, 2 i 4) — nie ma zysku kapitałowego, więc nie ma IRPF. Data nabycia i wartość nabycia „przenoszą się" na nowego właściciela. Ale przy scenariuszu 3 (darowizna) — darczyńca musi zapłacić IRPF od różnicy między wartością nabycia a wartością rynkową.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Przy podziale z nadwyżką nieuniknioną (scenariusz 4) — IIVTNU (podatek od wzrostu wartości gruntu) nie jest naliczany, bo nie ma „transmisji". Ale w scenariuszu 3 — darowizna generuje IIVTNU.

Wyszukiwarka orzeczeń Tribunal Supremo →

Podział nieruchomości to decyzja, która kosztuje — ale może kosztować dużo mniej, jeśli zrobisz to właściwie. Napisz do mnie zanim podpiszecie akt notarialny.

Wynajmujesz mieszkanie w Hiszpanii, a najemca nie płaci? I tak musisz zapłacić podatek. Ale jest wyjście.

Zasada: nie zapłacił najemca? Ty i tak musisz zadeklarować

Tribunal Supremo w wyroku STS 1467/2021 z 14 grudnia 2021 r. ustalił jasną zasadę: niepłacenie czynszu przez najemcę nie zwalnia właściciela z obowiązku zadeklarowania dochodu z najmu. To dotyczy zarówno rezydentów (IRPF), jak i nierezydentów (IRNR / Modelo 210).

TEAC potwierdził tę zasadę w orzeczeniu z 24 czerwca 2025 r. — tym razem w sprawie rezydentki podatkowej Szwajcarii. Zasada jest identyczna: nawet jeśli najemca nie zapłacił, dochód z umowy najmu istnieje prawnie i musi być zadeklarowany.

Impago de rentas no exime de declarar. Nie zapłacili Ci? Hacienda mówi: to Twój problem, nie ich. Zadeklaruj dochód.

Ale jest wyjście: koszty uzyskania przychodu

Audiencia Nacional (AN) w wyroku z 28 lipca 2025 r. otworzyła ważną furtkę. Sąd orzekł, że prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodu z art. 24.6 ustawy o IRNR (Ley del IRNR) nie jest ograniczone do obywateli UE/EOG — dotyczy również nierezydentów spoza UE. Podstawa: art. 63 TFUE — zasada swobodnego przepływu kapitału.

Co możesz odliczyć?

Art. 23 ustawy o IRPF (do którego odsyła art. 24.6 LIRNR) wymienia koszty uzyskania przychodu z najmu:

Saldos de dudoso cobro (wierzytelności wątpliwe): możesz odliczyć czynsz, którego nie otrzymałeś, jeśli: (a) najemca jest w postępowaniu upadłościowym, lub (b) minęło ponad 6 miesięcy od pierwszej próby windykacji. (Art. 13.e Reglamento IRPF)

Wyrok AN — dlaczego to przełom?

Do tej pory Hacienda pozwalała na odliczenie kosztów tylko nierezydentom z UE i EOG. Wyrok AN mówi: to dyskryminacja, bo nieruchomość jest kapitałem, a art. 63 TFUE chroni swobodny przepływ kapitału niezależnie od obywatelstwa. Polacy jako obywatele UE i tak mieli to prawo — ale wyrok otwiera drogę dla wszystkich nierezydentów.

Błędy nierezydentów w Modelo 210 — fiscal-impuestos.com →

Wynajmujesz mieszkanie w Hiszpanii i masz problem z najemcą? Nie płaci? Musisz zadeklarować dochód, ale możesz odliczyć koszty — w tym wierzytelności nieściągalne. Napisz do mnie, a sprawdzę, co możesz odliczyć.

Wynajmujesz kilka mieszkań w Hiszpanii? Sprawdź, czy to już „działalność gospodarcza" — bo od tego zależy, ile zapłacisz.

Dlaczego to takie ważne?

W hiszpańskim prawie podatkowym wynajem nieruchomości to nie zawsze „pasywny dochód". Jeśli spełnisz określone warunki, fiskus uznaje, że prowadzisz działalność gospodarczą (actividad económica). A to zmienia wszystko:

Kluczowy warunek: pracownik na pełny etat

Art. 5.1 ustawy o podatku od osób prawnych (Ley 27/2014 del IS) mówi jasno: żeby wynajem nieruchomości był uznany za działalność gospodarczą, musisz zatrudniać co najmniej jedną osobę na pełny etat, która zarządza nieruchomościami.

Ale uwaga — Tribunal Supremo w wyroku 956/2025 ustalił ważną zasadę: nie musisz udowadniać, że zatrudnienie tej osoby jest „ekonomicznie uzasadnione". Wystarczy, że masz pracownika, który faktycznie zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Sąd wyraźnie oddzielił ten wymóg od kwestii symulacji — to dwie różne rzeczy.

Czy wspólnik lub zarząd może być tym pracownikiem?

Tak — ale z warunkami. Konsulta wiążąca V2227-25 DGT wyraźnie mówi:

„Resulta irrelevante que dicha persona tenga o no la condición de administrador o socio de la entidad" — nie ma znaczenia, czy ta osoba jest jednocześnie zarządem lub wspólnikiem.

Ale muszą być spełnione dwa warunki:

Nowa konsulta V2461-25 — wymóg wyłączności

Najnowsza konsulta V2461-25 DGT wprowadza dodatkowe pojęcie: wyłączność pracownika. Jeśli ta sama osoba pracuje jednocześnie w innej firmie — warunek może nie być spełniony. To nowy element, którego wcześniej DGT wyraźnie nie wymagała.

Dlaczego to dotyczy Polaków?

Jeśli masz kilka mieszkań w Hiszpanii i wynajmujesz je przez spółkę — uznanie tego za działalność gospodarczą może oznaczać:

Ale wymaga to prawidłowej struktury: pracownik, realna działalność, dokumentacja.

Impuesto sobre Sociedades — Agencia Tributaria →

Wynajem kilku mieszkań przez spółkę może być działalnością gospodarczą — ale tylko jeśli spełnisz warunki. Napisz do mnie, a sprawdzę, czy Twoja struktura kwalifikuje się do zwolnień.

REALNOŚĆ, O KTÓREJ NIKT NIE MÓWI

Polscy właściciele tracą pieniądze przez błędy i zaniechania promotorów, agencji i gestorów.

Nowe budowy z poważnymi wadami. Mieszkania sprzedane z fałszywymi informacjami. Gestorzy najmu turystycznego, którzy znikają gdy przychodzi kara od Wspólnoty Walencji czy Andaluzji.

Większość próbuje załatwić to polubownie. Potem próbuje reklamować i odkrywa, że bez dobrej opinii biegłego bardzo trudno jest wygrać lub wynegocjować poważną rekompensatę.

PROMOTORZY NOWYCH BUDÓW

Wady, opóźnienia i złamane obietnice

  • Pęknięcia, wilgoć, materiały gorsze niż w umowie
  • Opóźnienia w oddaniu nawet o kilka lat
  • Źle zarządzane gwarancje i zaliczki
  • Ukryte koszty i plusvalía w akcie notarialnym

Z dobrą opinią biegłego można wynegocjować poważną rekompensatę lub iść do sądu z dużo większymi szansami.

AGENCJE NIERUCHOMOŚCI

Sprzedaż z fałszywymi lub wprowadzającymi w błąd informacjami

  • Mieszkania sprzedane jako „gotowe do wynajmu" — a wynajmować się nie da
  • Licencje VUT, które nie istnieją albo są niemożliwe do uzyskania
  • Umowy napisane żeby chronić tylko agencję
  • Zatajenie długów wspólnoty lub obciążeń

Są agencje, które wprowadzały w błąd przy sprzedaży nieruchomości. Dobry raport techniczny zmienia negocjacje.

GESTORZY NAJMU TURYSTYCZNEGO

Złe zarządzanie generujące kary i straty

  • Kary za brak licencji lub naruszenie przepisów
  • Utrata przychodów przez złą komercjalizację
  • Poważne problemy ze wspólnotą mieszkaniową
  • Gestorzy, którzy znikają gdy przychodzą mandaty

Są gestorzy, którzy zostawili właścicieli z poważnymi karami finansowymi. Opinia biegłego pomaga odzyskać.

EKOSYSTEM

Nie pracuję sama. Jestem częścią poważnego zespołu.

Kiedy sprawa tego wymaga, pracuję z zespołem PGK Hiszpania (podatki i umowy) oraz z Kenyi Martín Alcántara (odpowiedzialność doradców i gestorów podatkowych). Jeśli potrzebna jest kierownictwo prawne najwyższego poziomu — współpracujemy z Bercovitz & Bercovitz.

Jeśli Twoja sprawa jest poważna — porozmawiajmy.

Nie biorę wszystkich zleceń. Tylko te, gdzie uważam że można realnie odzyskać pieniądze.

Odpowiedź w 48-72h. Jeśli nie ma solidnych podstaw, powiem Ci to wprost.

JAK PRACUJĘ

Od kontaktu do reklamacji

Każdy krok jest przejrzysty. Wiesz dokładnie, na czym stoisz — zanim zapłacisz złotówkę.

01

Pierwszy kontakt

Opisz mi swoją sytuację: decyzja urzędu skarbowego, spadek z nieruchomością, wady w mieszkaniu, wezwanie podatkowe. Przeglądam i sprawdzam, czy masz wystarczające dokumenty, żeby zacząć.

02

Umowa i proforma

Jeśli widzę, że jest z czym pracować — wysyłam Ci proformę z kosztem analizy. Podpisujemy umowę, płacisz, i dopiero wtedy zaczynam studiować Twoją sprawę na poważnie.

03

Analiza sprawy

Przeglądam dokumentację: akty notarialne, decyzje podatkowe, umowy, faktury, zaświadczenia katastralne. Jeśli to konieczne, odwiedzam nieruchomość z dokumentacją fotograficzną. Identyfikuję, gdzie leży problem techniczny i podatkowy, i kwantyfikuję jego wpływ ekonomiczny. Jeśli po analizie nie ma podstaw, mówię Ci to i nie kontynuujemy.

04

Opinia biegłego sądowego

Sporządzam opinię biegłego zgodnie ze standardami Sądu Najwyższego , przedmiot opinii, antecedenty, przeanalizowana dokumentacja, metodologia, analiza techniczna, wnioski i przysięga obiektywności. Dokument z pełną mocą dowodową przed sądem i urzędem skarbowym.

05

Reklamacja z adwokatem

Jeśli sprawa tego wymaga — koordynujemy reklamację z adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym i nieruchomościowym. Mój raport to baza techniczna; adwokat prowadzi stronę prawną. Najpierw pozasądowo — a jeśli nie odpowiedzą, droga sądowa.

ZESPÓŁ

Kto stoi za Twoją sprawą

Opinia biegłego

Natalia Sikora

Biegły sądowy w zakresie podatków od nieruchomości
Specjalizacja: nieruchomości nierezydentów w Hiszpanii

Analizuję Twoją sprawę, identyfikuję problem techniczny i podatkowy, kwantyfikuję szkodę lub różnicę wartości i sporządzam opinię biegłego z mocą dowodową przed sądem.

Kierownictwo prawne

Germán Bercovitz Álvarez

Katedra Prawa Cywilnego
Doktor — Real Colegio de España w Bolonii
Bercovitz & Bercovitz

Adwokat i profesor prawa cywilnego. Kieruje strategią prawną gdy opinia biegłego potwierdza podstawy do reklamacji: negocjacje, reklamacja pozasądowa lub pozew.

Bercovitz & Bercovitz →

KONTAKT

Napisz do mnie

Opisz krótko swoją sytuację: jaki to problem, jakie masz dokumenty. Odpowiem szczerze, czy jest sens iść dalej.

+34 644 106 222 (WhatsApp) natalia@pgkhiszpania.com

Pracuję na pełnej dokumentacji: akty notarialne, decyzje podatkowe, umowy, faktury. Nie na streszczeniach.