Przypadek 1 — Nowy dom, który przecieka po sześciu miesiącach
Inwestycja oddana wiosną. Nieskazitelne zdjęcia, „premium” w katalogu, apartamenty z tarasem. Po sześciu miesiącach plamy wilgoci w sypialni. Potem pleśń. Potem pęknięcie w salonie. Dzwonisz do dewelopera: „to kondensacja, wietrz bardziej”. Dzwonisz ponownie: „jest już po gwarancji”.
Tak naprawdę: dylatacja elewacji zawiodła od początku. Izolacja nie spełnia wymogów. Farba nałożona została na problem, aby go ukryć przed sprzedażą. To wady ukryte istniejące przed zakupem , a w zależności od zakresu — wady konstrukcyjne objęte ustawą LOE.
Opinia biegłego: inspekcja kamerą termowizyjną w celu wykrycia mostków termicznych i ukrytej wilgoci; fissuromierz do pomiaru ewolucji pęknięć; odkrywki punktowe. Kosztorys naprawy po cenach rynkowych i obliczenie obniżki ceny (actio quanti minoris).
Wnioski: „kondensacja” prawie nigdy nie jest kondensacją. Biegły z termowizją udowadnia to podczas jednej wizyty. Im wcześniej powstanie opinia, tym większa szansa na odzyskanie pieniędzy od dewelopera — który zazwyczaj likwiduje spółkę i znika, jeśli dać mu czas.
Przypadek 2 — Mieszkanie „gotowe do wynajmu”, którego nie można wynająć
Kupiłeś apartament na wynajem turystyczny. Handlowiec agencji sprzedał go jako „z licencją VUT w toku, gotowy do eksploatacji”. Wyremontowałeś, umeblowałeś, zatrudniłeś managera. Gdy poszedłeś zarejestrować pierwsze rezerwacje, Ayuntamiento odmówił licencji: budynek znajduje się w strefie nasyconej, a Wspólnota Mieszkaniowa już głosowała przeciw.
Agencja wiedziała — lub powinna wiedzieć — że strefa jest zamrożona. Sprzedała mieszkanie, sprzedając użytek, który prawnie nie istniał. Orzecznictwo ustala obowiązek informacyjny profesjonalisty nieruchomości o okolicznościach prawnych dotyczących obiektu, w tym o licencji na użytek turystyczny.
Opinia biegłego: kwantyfikacja utraconych korzyści z projekcją niedotrzymanych przychodów (średnie ADR strefy, sezonowe tempo obłożenia, dane platform i Modelo 179) minus zaoszczędzone koszty zmienne; plus szkoda rzeczywista (remont, meble, manager, prowizje).
Wnioski: gdy sprzedają Ci „z licencją w toku”, żądaj numeru wniosku. Jeśli nie istnieje lub jest wstrzymany, agencja odpowiada cywilnie. Opinia biegłego zamienia Twoje słowo w kwotę, którą rozumie ubezpieczyciel strony przeciwnej.
Przypadek 3 — Manager wynajmu, który znika, gdy przychodzi kara
Miałeś trzy apartamenty w zarządzaniu firmą z Costa Blanca. Wpływały miesięczne wpłaty, wszystko pozornie dobrze. Aż Generalitat Valenciana wszczyna postępowanie: apartamenty były reklamowane bez licencji, z numerami rejestrów, które nie były Twoje. Kara: 30.000 €. Dzwonisz do managera. Numer nie istnieje. Strona jest offline. Spółka została rozwiązana.
Wielu managerów działa w nieprzejrzystych strukturach i znika, gdy przychodzi sankcja. Właściciel jest ostatecznie odpowiedzialny administracyjnie przed Wspólnotą Autonomiczną.
Opinia biegłego: rekonstrukcja dokumentacji relacji (umowy, e-maile, wpływy, ogłoszenia publikowane Twoimi danymi), kwantyfikacja szkody (kara + zatrzymane niewydane wpływy + koszty późniejszej legalizacji licencji) oraz opinia o przypisaniu odpowiedzialności managerowi do drogi cywilnej.
Wnioski: jeśli zlecasz zarządzanie turystyczne, żądaj umowy na swoje nazwisko i bezpośredniego dostępu do platformy Consellerii. Dzień, w którym manager zniknie, odpowiadasz tylko Ty — a jedynym narzędziem jest opinia kwantyfikująca szkodę.
Przypadek 4 — Pożar w wynajmie: ubezpieczyciel oferuje grosze
Zwarcie w wynajmowanym apartamencie powoduje pożar, który niszczy kuchnię, meble i część elewacji. Ubezpieczyciel najemcy oferuje 8.000 €. Ty policzyłeś, że same meble kosztowały więcej. Nie wiesz, jak się bronić.
Ubezpieczyciele wyceniają wyposażenie agresywną deprecjacją i pomijają wiele pozycji: robociznę wymiany, SEL, honoraria, utracone korzyści, dopóki nie można wynająć. Pierwsza oferta zawsze jest niska.
Opinia biegłego: szczegółowy inwentarz wyposażenia wg wartości odtworzeniowej jako nowe; wycena szkód rzeczowych (elewacje, instalacje, stolarstwo) z kosztorysem naprawy po cenach rynkowych; oraz kwantyfikacja utraconych korzyści w okresie odtworzenia, jeśli lokal był w eksploatacji.
Wnioski: nigdy nie akceptuj pierwszej oferty ubezpieczyciela. Szczegółowa opinia biegłego o wyposażeniu i szkodach zazwyczaj mnoży odszkodowanie trzy- lub czterokrotnie.