Kupiłeś mieszkanie w Hiszpanii przez spółkę? Sprawdź, czy musisz płacić podatek od majątku.
Kupiłeś mieszkanie w Hiszpanii przez spółkę? Sprawdź, czy musisz płacić podatek od majątku.
Na czym polega problem?
Wielu Polaków kupuje nieruchomości w Hiszpanii nie bezpośrednio, lecz przez spółkę — polską lub zagraniczną. Jeśli ta spółka (albo inna, w której spółka ma udziały) posiada nieruchomość w Hiszpanii, pojawiają się dodatkowe obowiązki podatkowe.
Hiszpańska ustawa o podatku od majątku (Ley 19/1991, art. 5) mówi jasno: jeśli co najmniej 50% aktywów spółki to nieruchomości w Hiszpanii — podatek od majątku dotyczy Cię jako właściciela udziałów. I to zarówno przy posiadaniu bezpośrednim, jak i pośrednim (przez łańcuch spółek).
Ale jest haczyk: umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (CDI)
Umowy CDI mają pierwszeństwo przed prawem krajowym. I tu zaczyna się gra. Niektóre CDI pozwalają Hiszpanii opodatkować majątek tylko wtedy, gdy masz udziały bezpośrednio w spółce z nieruchomością. Jeśli masz je pośrednio (przez holding) — Hiszpania nie może Cię opodatkować.
Konsulta wiążąca V2365-25 DGT (Dirección General de Tributos): rezydenci belgijscy z udziałami pośrednimi w nieruchomości w Hiszpanii — nie podlegają podatkowi od majątku, bo CDI Hiszpania-Belgia przewiduje opodatkowanie tylko przy uczestnictwie bezpośrednim.
Jak to działa w praktyce — tabela CDI
CDI Hiszpania–Belgia: podatek od majątku tylko przy udziale bezpośrednim. Pośredni — nie.
CDI Hiszpania–Francja: wprost przewiduje opodatkowanie również przy uczestnictwie pośrednim.
CDI Hiszpania–Niemcy: przewiduje uczestnictwo bezpośrednie i pośrednie — ale trzeba sprawdzić dokładną redakcję.
CDI Hiszpania–Meksyk: artykuł o majątku istnieje w tekście, ale protokół do umowy go wyłącza (bo Meksyk nie ma podatku od majątku). Artykuł-widmo.
A co z Polską?
CDI Polska–Hiszpania z 1979 r. (zmienione protokołem z 2011 r.) zawiera postanowienia o majątku w art. 21. Kluczowe jest sprawdzenie, czy przewiduje opodatkowanie przy uczestnictwie pośrednim, czy tylko bezpośrednim. Od tego zależy, czy Twoja struktura właścicielska chroni Cię przed podatkiem, czy nie.
Zawsze czytaj protokół do umowy CDI — nie tylko sam tekst konwencji. Protokół może zmienić wszystko, jak w przypadku CDI Hiszpania–Meksyk.
Jak sprawdzić, czy Twoja struktura jest bezpieczna
Cztery kroki, które musisz wykonać zanim uznasz, że spółka Cię chroni:
Krok 1: Oblicz, jaki procent aktywów spółki stanowią nieruchomości w Hiszpanii. Jeśli to ponad 50% wartości aktywów, jesteś w strefie ryzyka. To próg, który Hacienda stosuje przy ocenie "spółki nieruchomościowej".
Krok 2: Sprawdź artykuł CDI Polska-Hiszpania dotyczący "patrimonio". Konwencja z 1979 r. (nowelizowana 2011 r.) przewiduje, co obejmuje swym zakresem. Kluczowe pytanie: czy CDI obejmuje udział pośredni (przez spółkę), czy tylko bezpośredni?
Krok 3: Sprawdź, czy Twoja struktura istniała przed nowelizacją z 2022 r. (Ley 38/2022). Ta ustawa wprost dodała udział pośredni do zakresu Impuesto sobre el Patrimonio dla nierezydentów. Struktury zakładane po tej dacie nie mają już parasola "przed nowelizacją".
Krok 4: Jeśli ponad 50% aktywów to hiszpańskie nieruchomości i CDI obejmuje udział pośredni: podatek jest należny. Bez wyjątków.
Ley 38/2022 wyraźnie objęła udziały pośrednie. CDI stał się głównym polem bitwy. Kto ma starszą strukturę, nie może zakładać, że nic się nie zmieniło.
Trzy typy struktury, trzy różne skutki
Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Skutek podatkowy zależy od tego, jak wygląda Twoja konkretna struktura:
Bezpośrednie posiadanie (osoba fizyczna posiada nieruchomość bezpośrednio): Impuesto sobre el Patrimonio stosuje się wprost, jeśli wartość netto majątku w Hiszpanii przekracza 700 000 EUR. Brak pośrednictwa spółki. Proste i bezsporne.
Polska Sp. z o.o. posiada nieruchomość bezpośrednio w Hiszpanii: Podatek może być należny. Zależy od interpretacji CDI i od tego, czy Sp. z o.o. jest uznana za podmiot "przezroczysty" podatkowo. Wymaga analizy.
Polski holding posiada spółkę zależną, która posiada nieruchomość w Hiszpanii: Ley 38/2022 wprost objęła takie struktury. Jeśli nieruchomość stanowi ponad 50% aktywów na jakimkolwiek poziomie, holding może podlegać IP. CDI decyduje, czy Polska ma prawo do wyłączenia.
Każda z tych struktur wymaga odrębnej analizy. Opinia podatkowa sprzed 2022 r. może być dziś nieaktualna.
Najczęstsze pytania
Jaki jest próg zwolnienia z podatku od majątku dla nierezydentów?
Nierezydenci posiadający wyłącznie majątek w Hiszpanii mają prawo do minimalnego zwolnienia w wysokości 700 000 EUR. Żadne zwolnienia regionalne (autonomiczne) nie mają tu zastosowania, w przeciwieństwie do rezydentów. Dopiero wartość netto powyżej tej kwoty jest podstawą opodatkowania.
Czy muszę składać deklarację (Modelo 714), nawet jeśli nie przekraczam progu?
Jeśli Twój majątek netto w Hiszpanii jest poniżej 700 000 EUR, nie masz obowiązku składania deklaracji. Ale jeśli posiadasz kilka nieruchomości, zsumuj ich wartości. Jedna nieruchomość poniżej progu plus dwie inne mogą łącznie próg przekroczyć.
Kiedy muszę złożyć Modelo 714?
Deklaracja za dany rok kalendarzowy jest wymagana do 30 czerwca roku następnego. Za rok 2025: termin upływa 30 czerwca 2026 r. Złożenie po terminie generuje dopłaty i odsetki.
Struktura właścicielska Twojej nieruchomości w Hiszpanii ma bezpośredni wpływ na to, ile podatku płacisz. Nie zgaduj — sprawdź.
Złóż wniosek o analizę aktualnej sytuacji podatkowej (opinia biegłego).
Ważne zastrzeżenie: Ta strona internetowa i jej treści mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią indywidualnej porady podatkowej ani nie zastępują konsultacji z doradcą podatkowym lub Agencją Podatkową. Natalia Sikora sporządza opinie biegłego sądowego na podstawie dokumentów (art. 335 LEC).