Deweloper przekazał mieszkanie rok za późno. Sąd Najwyższy potwierdza, że to już jest szkoda.

„Nie wykazano żadnej szkody.”

To stała linia obrony. Kupujący nie przedstawia umowy innego najmu ani rachunków, a deweloper próbuje wyjść z sądu bez płacenia.

Jeśli stracona została możliwość korzystania z mieszkania, hiszpański Sąd Najwyższy mówi, że taka obrona nie wystarczy. To nie jest nowa linia orzecznicza. Sąd mówił to już w 1997 i w 2014 roku. Teraz to potwierdza.

Co mówi wyrok

Wyrok 1410/2026 z 10 września, Izba Cywilna hiszpańskiego Sądu Najwyższego (Tribunal Supremo, ROJ STS 3730/2026).

Brak możliwości korzystania z mieszkania to szkoda oczywista. Mieszkanie zaspokaja podstawową potrzebę. Jeśli nie można w nim mieszkać ani go wynająć, traci się jego wartość użytkowania. Taka szkoda „mówi sama za siebie”. Nie trzeba udowadniać, że powstała.

Domniemanie dotyczy powstania szkody, nie jej wysokości. W tej sprawie szkodę wyrażono czynszem za mieszkanie o podobnych cechach za cały czas opóźnienia.

Przebieg sprawy

Ensanche de Vallecas, Madryt. Inwestycja obejmująca 159 mieszkań VPO, czyli mieszkań o regulowanych cenach, objętych hiszpańskim systemem wsparcia mieszkaniowego.

Umowy przewidywały przekazanie mieszkań w ciągu 24 miesięcy od wydania pozwolenia na budowę. Pozwolenie wydano 11 sierpnia 2005 r., więc termin przekazania mijał 11 sierpnia 2007 r.

Świadectwo zakończenia budowy wystawiono 10 marca 2008 r. Dokument potwierdzający ostateczny status mieszkań VPO (cédula de calificación definitiva) wydano 4 lipca 2008 r. Akty notarialne sprzedaży podpisano w lipcu i sierpniu 2008 r.

Rok spóźnienia.

Kupujący poszli do sądu. Sąd pierwszej instancji nr 90 w Madrycie uznał opóźnienie za udowodnione, a mimo to w 2020 r. oddalił powództwo. Jego zdaniem kupujący nie wykazali szkody.

Sąd drugiej instancji, Audiencia Provincial w Madrycie (Sekcja 18), zmienił ten wyrok w 2021 r. Zasądził 48 kwot, niektóre na rzecz jednej osoby, inne na rzecz dwóch kupujących łącznie, od 8 814,21 € do 17 600,76 €, z odsetkami ustawowymi.

Deweloper wniósł skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Przegrał.

Jak policzono kwoty

Tu robi się ciekawie. Wyrok nie wspomina o żadnej opinii biegłego. Kwoty obliczono według parametrów wynikających z przepisów.

Mieszkania VPO miały maksymalny czynsz ustalony w przepisach. Kupujący zażądali 11,20 € za m² mieszkania i 6,67 € za m² garażu lub komórki i pomnożyli tę stawkę przez czas opóźnienia u każdego z nich.

Wyrok przypisuje te stawki Dekretowi Królewskiemu 14/2008 i Zarządzeniu 116/2008, przedstawiając oba akty jako przepisy Wspólnoty Madrytu. W rzeczywistości Dekret Królewski 14/2008 z 11 stycznia to akt ogólnokrajowy. Zarządzenie 116/2008 z 1 kwietnia rzeczywiście pochodzi od Wspólnoty Madrytu.

Jedna tabela i jedno mnożenie. W tamtym procesie te parametry przyjęto.

Ten sam rachunek na swoich danych zrobisz w kalkulatorze wartości użytkowania przy opóźnieniu.

Mieszkanie z wolnego rynku? Tabeli nie ma

Rozumowanie Sądu Najwyższego może mieć zastosowanie także do mieszkań z wolnego rynku. Utrata dostępu do własnego mieszkania jest taką samą stratą.

Inaczej ustala się jednak wysokość szkody.

Dla mieszkań z wolnego rynku nie ma urzędowej stawki za metr. Porównywalny czynsz trzeba uzasadnić dla tego mieszkania, tej okolicy i dokładnie tych miesięcy opóźnienia, a nie według dzisiejszych cen. Jeśli kwota nie jest dobrze uzasadniona, deweloper ją zakwestionuje, a sąd może ją obniżyć. Pomocna może być opinia biegłego.

Inne straty wymagają dowodu. Kto chce dochodzić czegoś ponad wartość użytkowania, na przykład czynszu płaconego w czasie oczekiwania, musi wykazać koszt, jego związek z opóźnieniem i wysokość. Bez liczenia dwa razy tej samej szkody. Sama rata kredytu hipotecznego nie jest jeszcze szkodą.

Utracone korzyści (lucro cesante), na przykład czynsze, których nie udało się pobrać, to odrębna kategoria. Wyrok odróżnia tę sprawę od wyroku STS 290/2014, który dotyczył zamiany działki na lokale w budynku, który miał dopiero powstać. Tam dochodzona szkoda nie była oczywista i trzeba ją było udowodnić.

Czego wyrok nie przesądza

• Nie zamienia każdego naruszenia umowy w automatyczne odszkodowanie. Dotyczy tylko takiego, które samo pokazuje szkodę, jak utrata dostępu do mieszkania.
• Nie zwalnia z wykazania umowy, umówionej daty, faktycznej daty przekazania i tego, że za opóźnienie odpowiada deweloper.
• Nie domniemywa wysokości szkody. Tylko to, że powstała.
• Nie ustala żadnej stawki dla mieszkań z wolnego rynku.
• Nie mówi nic o terminach na dochodzenie roszczeń. Termin zależy od rodzaju roszczenia, dat i ewentualnych przerw biegu. Wymaga indywidualnej analizy prawnej.

Najczęstsze pytania