Wyrok STS 1493/2026 a zakup nieruchomości z wadą urbanistyczną. Jakie dowody decydują o odszkodowaniu.

Orzecznictwo cywilne · Dowód z opinii biegłego w Hiszpanii

Wielu polskich nabywców dowiaduje się dopiero kilka miesięcy po zakupie domu lub apartamentu w Hiszpanii, że nieruchomość jest objęta postępowaniem urbanistycznym gminy, nie posiada pozwolenia na pierwsze użytkowanie albo w akcie notarialnym przejęto obciążenia podatkowe sprzedającego. Naturalnym odruchem jest założenie, że kancelaria prowadząca transakcję automatycznie pokryje wszystkie straty.

W hiszpańskim procesie cywilnym ogólne poczucie pokrzywdzenia nie wystarcza. Izba Cywilna Sądu Najwyższego przypomniała o tym w wyroku STS 1493/2026 z 23 września 2026 r. (ECLI ES TS 2026 3833), badając roszczenie odszkodowawcze przeciwko doradcom prawnym obsługującym zakup nieruchomości dotkniętej przeszkodami urbanistycznymi.

1. Pięć filarów odpowiedzialności według Sądu Najwyższego

Hiszpański Sąd Najwyższy konsekwentnie oddziela niepowodzenie gospodarcze inwestycji od zawinionego błędu w sztuce zawodowej (art. 1101 i 1544 Kodeksu cywilnego). Aby sąd lub dział likwidacji szkód ubezpieczyciela uznał roszczenie, dokumentacja sprawy musi zamknąć pięć ogniw.

1. Naruszenie konkretnego obowiązku staranności. Wskazanie, jakiego sprawdzenia w rejestrze nieruchomości, katastrze lub dokumentacji technicznej zabrakło przed podpisem albo o jakim ryzyku klient nie został pisemnie uprzedzony.
2. Dowód naruszenia obowiązków za pomocą prawnie dopuszczalnych środków dowodowych. Korespondencja mailowa sprzed zakupu, treść pełnomocnictwa, załączniki do aktu notarialnego (escritura), odpisy nota simple oraz decyzje gminy pokazujące, co wynikało z papierów w dniu transakcji.
3. Rzeczywisty uszczerbek majątkowy. Realna strata finansowa kupującego obejmująca udokumentowane nadpłaty, koszt robót legalizacyjnych albo obiektywną utratę wartości rynkowej.
4. Związek przyczynowy. Wykazanie, że konkretna szkoda wynika bezpośrednio z pominiętej sprzeczności w dokumentach lub z zaakceptowania niekorzystnej klauzuli bez zgody mocodawcy.
5. Weryfikowalna kwantyfikacja ekonomiczna. Wyliczenie każdego składnika szkody według uznanych standardów wyceny, bez domysłów i bez podwójnego liczenia tej samej straty.

2. Zakup przez pełnomocnika z Polski a zaostrzona odpowiedzialność zleceniobiorcy

Poniższa analiza pełnomocnictwa ma charakter ogólny i nie opisuje stanu faktycznego tej sprawy.

Przy transakcjach zawieranych na odległość kupujący często udziela pełnomocnictwa szczególnego (poder especial), aby pełnomocnik stawił się u notariusza w Hiszpanii. Jeżeli profesjonalista działa jednocześnie jako odpłatny zleceniobiorca i pełnomocnik osób nieobecnych przy odczytaniu aktu, zastosowanie znajdują art. 1718, 1719 i 1726 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego, nakazujące sądom surowszą ocenę winy przy zleceniu odpłatnym.

W praktyce biegłych badamy pod tym kątem przede wszystkim trzy obszary dokumentacji.

• Sprzeczne certyfikaty techniczne wewnątrz tego samego aktu notarialnego. Sytuacje, w których pełnomocnik akceptuje wpis podziału budynku w trybie art. 28.4 TRLSRU mimo jawnej rozbieżności dat między zaświadczeniem o wieku budynku a świadectwem energetycznym lub katastrem.
• Przejęcie podatku AJD lub obciążeń urbanistycznych drugiej strony. Gdy przed sprzedażą lub równolegle z nią ujawniany jest podział budynku albo przebudowa, należy zweryfikować ustawowego podatnika podatku AJD na gruncie art. 29 i 31.2 TRLITPAJD oraz sprawdzić, czy mocodawca wyraził świadomą pisemną zgodę na pokrycie tego kosztu.
• Obieg korespondencji urzędowej w Hiszpanii. Weryfikacja, jaki adres do doręczeń wskazano w dokumentach NIE oraz w akcie notarialnym i kiedy kupujący faktycznie dowiedział się o piśmie z gminy.

Jeżeli jesteś jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub pełnomocnictwa, prewencyjną weryfikację dokumentów prowadzi serwis Umowy w Hiszpanii. Nasz gabinet biegłych wkracza wtedy, gdy transakcja została już sfinalizowana i trzeba udowodnić rozmiar powstałej szkody.

3. Rola polisy OC zawodowego (art. 73 i 76 LCS)

Gdy sprzedający mieszka poza Unią Europejską albo nie posiada majątku w Hiszpanii, realna ściągalność roszczenia zależy często od ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej profesjonalistów biorących udział w transakcji (prawnika lub architekta technicznego). Artykuł 76 ustawy 50/1980 (Ley de Contrato de Seguro) daje poszkodowanemu prawo bezpośredniego pozwania ubezpieczyciela, przy czym zgodnie z art. 73 LCS odpowiedzialność zakładu ubezpieczeń podlega warunkom polisy, klauzulom czasowym oraz limitom sumy gwarancyjnej.

4. Jak opinia biegłego przekłada uchybienia w dokumentach na konkretne kwoty

W ramach naszej metodyki wyceny szkody we wspólnej opinii techniczno-ekonomicznej (Natalia Sikora, biegła sądowa ASPEJURE nr 03605, oraz Kenyi Martin Alcántara, ekonomista wpisany do kolegium zawodowego w Madrycie pod nr 30639) przypisujemy każdą kwotę do konkretnego dowodu z akt sprawy.

Pełny przykład liczbowy zobaczysz w opracowaniu podział domu bez zgody gminy i zakup przez pełnomocnika, a własne kwoty uporządkujesz w narzędziu kalkulator składników szkody po zakupie nieruchomości.

5. Najczęstsze pytania