Kupiłeś przez pełnomocnika dom podzielony na dwa apartamenty, a rejestr wpisał ostrzeżenie urbanistyczne.

Sprawa reprezentatywna · Kwoty hipotetyczne · Podział domu bez zgody gminy

Udzielasz pełnomocnictwa notarialnego do zakupu domu na wybrzeżu prowincji Walencja albo w urbanizacji w Marbelli, fizycznie podzielonego na dwa niezależne apartamenty. Kilka miesięcy po transakcji z rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) przychodzi zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia urbanistycznego (nota marginal), z którego wynika brak zgody gminy na podział oraz brak pozwolenia na pierwsze użytkowanie w prawie hiszpańskim (licencia de primera ocupación lub skuteczne zgłoszenie declaración responsable). Wyjaśniamy, dlaczego urząd kieruje nakazy do aktualnego właściciela i jak w postępowaniu cywilnym wylicza się realną szkodę majątkową.

1. Dwie zupełnie różne płaszczyzny prawne w Hiszpanii

Polski inwestor, który po zakupie przez pełnomocnika otrzymuje pismo z urzędu gminy (Ayuntamiento), często zakłada, że sam fakt zakupu w dobrej wierze chroni go przed skutkami samowoli poprzednika. Prawo hiszpańskie rozdziela jednak relację z administracją od sporu cywilnego o odszkodowanie.

• Płaszczyzna administracyjna wobec gminy. Zgodnie z art. 27.1 hiszpańskiej ustawy gruntowej TRLSRU (RDL 7/2015) obowiązki urbanistyczne przechodzą na każdego kolejnego właściciela nieruchomości (subrogacja rzeczowa, charakter ob rem). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych z art. 34 Ley Hipotecaria chroni tytuł własności, ale nie zamienia nielegalnego podziału budynku w stan zgodny z planem miejscowym.
• Przywrócenie stanu zgodnego z prawem a administracyjna kara pieniężna. Nakaz legalizacji lub połączenia lokali obciąża aktualnego właściciela w ustawowym oknie reakcji urzędu właściwym dla danej wspólnoty autonomicznej. Termin ustala się odrębnie dla każdego konkretnego działania i zgodnie z jego reżimem czasowym; we Wspólnocie Walenckiej należy uwzględnić regułę międzyczasową z art. 255 ust. 6 dekretu ustawodawczego 1/2021 (TRLOTUP) według daty zakończenia robót, natomiast w Andaluzji trzeba zbadać także późniejsze oznaki zewnętrzne (signos externos posteriores) oraz szczególną regułę dotyczącą sposobu użytkowania z art. 153 ust. 1 ustawy 7/2021 (LISTA). Na gruncie obecnych przepisów we Wspólnocie Walenckiej art. 255 ust. 1 TRLOTUP wyznacza ogólny piętnastoletni termin od całkowitego zakończenia robót wykonanych bez licencji (bez ograniczenia czasowego zgodnie z art. 255 ust. 5 TRLOTUP na terenach zielonych, drogowych, przestrzeniach wolnych lub przeznaczonych na cele publiczne, na domenie publicznej, przy obiektach z Walenckiego Inwentarza Dziedzictwa Kulturowego oraz na gruntach sklasyfikowanych jako suelo no urbanizable); natomiast w gminach Andaluzji takich jak Marbella art. 153 ust. 1 LISTA przewiduje sześcioletni termin ogólny również dla gruntów wiejskich objętych ochroną sektorową bez uszczerbku dla terminów sektorowych (z wyłączeniem ściśle wyliczonych działań bezterminowych z art. 153 ust. 2 LISTA na domenie publicznej i w strefach służebności ochronnych, na gruncie wiejskim zagrożonym ryzykiem naturalnym lub w strefie wpływu wybrzeża, przy zabytkach wpisanych indywidualnie do Katalogu Ogólnego Dziedzictwa Historycznego Andaluzji, na terenach zielonych i przestrzeniach wolnych oraz przy podziałach urbanistycznych na gruncie wiejskim z zastrzeżeniem lit. f). Z kolei grzywny sankcyjne podlegają zasadzie osobistej odpowiedzialności z art. 28 ustawy 40/2015 i wymagają spełnienia ustawowych przesłanek własnego naruszenia nabywcy.
• Płaszczyzna cywilna i roszczenia odszkodowawcze. Jeżeli kupujący działał z Polski przez odpłatnego pełnomocnika i prawnika zobowiązanego do weryfikacji stanu prawnego, analiza cywilna obejmuje należytą staranność zleceniobiorcy (art. 1101, 1718, 1719 i 1726 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego) oraz rzetelność zaświadczeń technicznych wszytych do aktu notarialnego. Możliwość skierowania roszczenia do ubezpieczyciela OC zawodowego (art. 73 i 76 ustawy o umowie ubezpieczenia LCS) oraz zakres ochrony w granicach sumy gwarancyjnej i wyłączeń polisy ocenia adwokat. My dostarczamy materiał techniczny i wyliczenie szkody.

2. Na czym polega pułapka wpisu „ze względu na wiek budynku” (art. 28.4 TRLSRU)

W hiszpańskiej praktyce notarialnej często spotyka się ujawnienie przebudowy lub podziału na dwa lokale w trybie art. 28.4 TRLSRU na podstawie zaświadczenia technika o wieku i dacie zakończenia budowy. Poważny problem dowodowy pojawia się wtedy, gdy do tego samego aktu notarialnego załączono sprzeczne ze sobą dokumenty, na przykład zaświadczenie o wieloletnim istnieniu dwóch mieszkań bez zmian obok świadectwa charakterystyki energetycznej lub dokumentacji katastralnej wskazującej na niedawny remont według współczesnych norm budowlanych CTE.

Po otrzymaniu zawiadomienia z rejestru, jeżeli wpisu dokonano bez zaświadczenia gminnego, urząd weryfikuje brak zezwolenia na podział lub zwiększenie liczby samodzielnych lokali (art. 26.2, 26.6 i 28.4.c TRLSRU, art. 232 lit. a TRLOTUP we Wspólnocie Walenckiej albo art. 137.1 LISTA w Andaluzji) i wydaje rozstrzygnięcie określające sytuację urbanistyczną oraz ograniczenia nieruchomości na potrzeby wpisu ostrzeżenia (nota marginal). Zgłoszenie w takiej sytuacji najmu krótkoterminowego VUT otwiera odrębny front administracyjny; we Wspólnocie Walenckiej użytkowanie mieszkalne reguluje art. 233 ust. 1 lit. f TRLOTUP, natomiast art. 65 ust. 1 i art. 77 ust. 5 ustawy 15/2018 po nowelizacji dekretem z mocą ustawy 9/2024 wymagają nie tylko pozytywnego gminnego zaświadczenia o zgodności urbanistycznej, lecz także wskazania unikalnego, indywidualnego numeru katastralnego (referencia catastral única e individualizada) lokalu w oświadczeniu declaración responsable oraz w umowie najmu. W Andaluzji użytkowanie lokalu podlega art. 138 ust. 1 lit. d albo lit. e ustawy LISTA, zależnie od przypadku, a uprawnienie turystyczne jest odrębną kwestią; należy zbadać dekret 28/2016 w brzmieniu obowiązującym po dekrecie z mocą ustawy Decreto-ley 1/2025 oraz, gdy ma zastosowanie art. 6 tego ostatniego aktu, licencję lub zgłoszenie declaración responsable dopuszczające przeznaczenie turystyczne. Zasady bezpiecznego przygotowania lokalu pod wynajem omawiamy w serwisie Legalny Wynajem w Hiszpanii, a weryfikację umów przedwstępnych i pełnomocnictw przed podpisem prowadzi zespół Umowy w Hiszpanii.

3. Standard dowodowy Sądu Najwyższego przy szkodach urbanistycznych

W najnowszym orzecznictwie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego (między innymi wyrok STS 1493/2026, ECLI ES TS 2026 3833, nawiązujący do linii STS 447/2016) podkreśla się, że odpowiedzialność doradcy prawnego przy zakupie nieruchomości z przeszkodami urbanistycznymi nie jest automatyczną gwarancją rezultatu. Powód musi udowodnić za pomocą prawnie dopuszczalnych środków dowodowych konkretne uchybienie zawodowe, bezpośredni związek przyczynowy (na przykład akceptację sprzecznych załączników lub nieuzgodnione przejęcie obciążeń podatkowych drugiej strony) oraz precyzyjnie wyliczoną szkodę majątkową bez spekulacji.

4. Przykładowe zestawienie wyceny szkody bez podwójnego liczenia

Poniżej pokazujemy, w jaki sposób w ramach wspólnej opinii techniczno-ekonomicznej (Natalia Sikora, biegła sądowa ASPEJURE nr 03605, oraz Kenyi Martin Alcántara, ekonomista wpisany do kolegium zawodowego w Madrycie pod nr 30639) porządkujemy składniki roszczenia na przykładzie poglądowym z wybrzeża prowincji Walencja, dotyczącym domu jednorodzinnego kupionego przez pełnomocnika za 460.000 € jako dwa niezależne mieszkania bez licencji podziałowej.

Własną oś czasu dokumentów i poszczególne bloki szkody możesz uporządkować w naszym narzędziu kalkulator składników szkody po zakupie nieruchomości.

5. Terminy cywilne i wymóg przedsądowy z ustawy LO 1/2025

Przy zakupach sprzed kilku lat kluczowe znaczenie ma rozróżnienie czteroletniego terminu zawitego dla powództwa o unieważnienie umowy z powodu błędu lub podstępu (art. 1301 CC, którego nie przerywa zwykłe wezwanie) oraz pięcioletniego terminu przedawnienia osobistych roszczeń odszkodowawczych z tytułu odpowiedzialności kontraktowej (art. 1964.2 i 1973 CC). Od 2025 roku ustawa organiczna LO 1/2025 (art. 5, 7, 10, 14 i 18) wymaga również udokumentowanej próby polubownego rozwiązania sporu (MASC) przed wniesieniem pozwu cywilnego.

Pamiętaj o ważnej granicy proceduralnej; prywatna opinia biegłego na zlecenie strony (art. 335 LEC) daje twarde wyliczenie kwotowe do rozmów ugodowych z ubezpieczycielem i do pozwu, ale sama w sobie nie jest trybem MASC (niezależny ekspert z art. 18 LO 1/2025 wymaga zgody obu stron) i samo jej zamówienie nie przerywa biegu przedawnienia. Formalne wezwanie przerywające bieg przedawnienia (art. 1973 CC) oraz wybór właściwego trybu MASC (z uwzględnieniem zasad udziału pełnomocnika z art. 6 LO 1/2025) warto skoordynować z adwokatem prowadzącym sprawę w Hiszpanii. Więcej na ten temat przeczytasz w przewodniku zakup nieruchomości przez pełnomocnika a terminy roszczeń i procedura MASC.

6. Najczęstsze pytania