Podział starego domu na dwa mieszkania w Hiszpanii (art. 28.4 TRLSRU) a wpis nota marginal. Gdy dokumenty w akcie przeczą sobie nawzajem.

Urbanistyka i księgi wieczyste w Hiszpanii · Artykuł 28.4 TRLSRU

W prowincji Walencja, na wybrzeżu Costa Blanca oraz w gminach takich jak Marbella regularnie powtarza się schemat groźny dla zagranicznych kupujących; właściciel starszego domu dzieli budynek ściankami i instalacjami na dwa osobne mieszkania pod wynajem, a wobec braku zgody gminy ujawnia nowy opis w księdze wieczystej przed sprzedażą w trybie art. 28.4 hiszpańskiej ustawy gruntowej TRLSRU (RDL 7/2015), posługując się zaświadczeniem technika o wieku i dacie zakończenia budowy.

Kupujący widzi wpis w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad) i jest przekonany, że kupuje dwa w pełni legalne lokale. Kilka miesięcy później otrzymuje zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia urbanistycznego (nota marginal) na wniosek urzędu miasta.

1. Jak działa artykuł 28.4 TRLSRU w prawie hiszpańskim

Przepis art. 28.4 TRLSRU pozwala ujawnić w rejestrze zabudowę, wobec której nastąpił upływ terminu na wszczęcie administracyjnego postępowania naprawczego zmierzającego do rozbiórki, o ile w księdze nie wpisano wcześniej wzmianki o postępowaniu urbanistycznym. W praktyce kupujący rzadko słyszy jednak o trzech kluczowych konsekwencjach tego trybu.

• Zawiadomienie gminy i ustawowa przesłanka wpisu nota marginal. Rejestr zawiadamia o wpisie właściwy urząd gminy (Ayuntamiento). Jeżeli wpisu dokonano bez zaświadczenia gminnego, art. 28.4.c TRLSRU zobowiązuje gminę do wydania rozstrzygnięcia w sprawie konkretnej sytuacji urbanistycznej nieruchomości i jej ograniczeń w celu ujawnienia wzmianki ubocznej nota marginal (w związku z art. 67 TRLSRU oraz art. 73 dekretu królewskiego RD 1093/1997). Wpis ten należy odróżnić od ostrzeżenia o wszczęciu postępowania dyscyplinarnego (anotación preventiva), uregulowanego w art. 65.1.c TRLSRU oraz art. 56 i nast. RD 1093/1997.
• Podział domu na dwa niezależne lokale wymaga licencji. Na poziomie ogólnokrajowym art. 26.2 i 26.6 TRLSRU wymagają zgody administracyjnej na podział nieruchomości i zwiększenie liczby samodzielnych lokali, co potwierdza art. 232 lit. a dekretu ustawodawczego 1/2021 (TRLOTUP) we Wspólnocie Walenckiej oraz art. 137.1 ustawy 7/2021 (LISTA) w Andaluzji. Również dyrekcja rejestrów (m.in. rozstrzygnięcie DGRN z 12 września 2011 r.) wskazuje na ścisłą kontrolę prób obchodzenia wymogów podziałowych za pomocą samych oświadczeń o wieku budynku.
• Bieg i reżim czasowy terminu reakcji administracyjnej. Termin ustala się odrębnie dla każdego działania i zgodnie z właściwym dla niego reżimem czasowym. We Wspólnocie Walenckiej należy uwzględnić regułę międzyczasową z art. 255 ust. 6 TRLOTUP według daty zakończenia robót, a na gruncie art. 255 ust. 1 TRLOTUP ogólny termin wynosi piętnaście lat od całkowitego zakończenia prac (z wyłączeniem działań bezterminowych z art. 255 ust. 5 TRLOTUP na terenach zielonych, drogowych, przestrzeniach wolnych lub przeznaczonych na cele publiczne, na domenie publicznej, przy zabytkach z Walenckiego Inwentarza Dziedzictwa Kulturowego oraz na gruntach sklasyfikowanych jako suelo no urbanizable). W Andaluzji trzeba zbadać także późniejsze oznaki zewnętrzne (signos externos posteriores) oraz szczególną regułę dotyczącą sposobu użytkowania z art. 153 ust. 1 LISTA, który przewiduje sześcioletni termin ogólny obejmujący również grunty wiejskie objęte ochroną sektorową bez uszczerbku dla terminów sektorowych (z wyłączeniem działań bezterminowych z art. 153 ust. 2 LISTA). Niedawne wydzielenie dwóch lokali nie korzysta zatem z ochrony dawnego wieku samego budynku.

2. Gdy dwa załączniki do tego samego aktu notarialnego mówią co innego

W sprawach analizowanych przez nasz gabinet ważna poszlaka dowodowa często znajduje się wewnątrz samego aktu zakupu. Aby przeprowadzić wpis z art. 28.4 TRLSRU, technik wystawia zaświadczenie deklarujące, że dwa niezależne mieszkania istnieją bez zmian od kilkudziesięciu lat. Jednocześnie do tego samego aktu notarialnego zostaje dołączone obowiązkowe przy sprzedaży świadectwo charakterystyki energetycznej (Certificado de Eficiencia Energética), w którym wpisano współczesny rok budowy lub przebudowy według norm CTE wraz ze zdjęciami nowych kuchni i instalacji.

Taka rozbieżność stanowi istotną poszlakę, która wymaga skonfrontowania zakresu i daty poszczególnych prac z projektami, licencjami, dokumentacją historyczną oraz oględzinami. Sama w sobie nie dowodzi jeszcze daty wykonania podziału ani nie przesądza treści rozstrzygnięcia gminy, lecz rodzi konsekwencje na dwóch płaszczyznach.

1. W postępowaniu przed gminą. Uzasadnia szczegółowe sprawdzenie akt budowlanych, katastru, archiwalnych ortofotomap oraz oględziny techniczne przed wydaniem decyzji określającej sytuację urbanistyczną budynku.
2. W cywilnym sporze o odszkodowanie. W połączeniu z pozostałym materiałem technicznym pozwala badać staranność technika poświadczającego niespójne dane (art. 1101 i 1902 CC) oraz obowiązek weryfikacyjny i informacyjny pełnomocnika przyjmującego sprzeczne załączniki w imieniu kupującego (standard wyroku STS 1493/2026).

3. Nadwyżka metrażu względem Katastru jako bliźniacze ryzyko

Identyczny mechanizm dotyczy zakupu nieruchomości, w której ujawniono w rejestrze rozbudowę o kilkadziesiąt metrów kwadratowych ponad powierzchnię widniejącą w hiszpańskim Katastrze (Catastro). Jeżeli rozbudowa narusza parametry planu miejscowego i nadal dopuszczalne jest zastosowanie środków przywrócenia legalności, obowiązek przywrócenia stanu zgodnego z prawem obciąża aktualnego właściciela na zasadzie subrogacji rzeczowej (art. 27.1 TRLSRU).

4. Zakres analizy biegłego w sprawach z art. 28.4 TRLSRU

Aby adwokat prowadzący sprawę mógł skutecznie wezwać ubezpieczycieli OC do zapłaty albo skierować pozew do sądu, sporządzamy opinię obejmującą trzy powiązane elementy.

• Audyt dokumentów i archiwalnych zdjęć lotniczych. Porównanie aktu notarialnego, obu certyfikatów technicznych, kartoteki katastralnej, historycznych ortofotomap PNOA oraz akt nadzoru urbanistycznego gminy.
• Oględziny techniczne in situ. Bezpośrednia weryfikacja wieku instalacji, układu ścian działowych i technicznych warunków przywrócenia układu jednorodzinnego.
• Wycena szkody bez podwójnego liczenia. Rynkowy kosztorys robót ujednolicających i opłat legalizacyjnych albo wycena utraty wartości rynkowej według Orden ECO/805/2003, gdy wady urbanistycznej nie da się usunąć.

Zobacz przykładowe wyliczenie z Walencji i Marbelli w opracowaniu podział domu bez zgody urzędu i zakup przez pełnomocnika lub przetestuj swoje dane w narzędziu kalkulator składników szkody po zakupie nieruchomości.

5. Najczęstsze pytania