El Tribunal Supremo, en STS 1467/2021 de 14 de diciembre de 2021, estableció una regla clara: el impago de rentas por el inquilino no exime al propietario de declarar los rendimientos del alquiler. Aplica tanto a residentes (IRPF) como a no residentes (IRNR / Modelo 210).
El TEAC reiteró este criterio en resolución de 24 de junio de 2025 — esta vez en un caso de una residente fiscal en Suiza. La regla es la misma: aunque el inquilino no haya pagado, el rendimiento del contrato existe jurídicamente y debe declararse.
La Audiencia Nacional, en sentencia de 28 de julio de 2025, abrió una puerta importante. El tribunal resolvió que el derecho a deducir gastos del art. 24.6 de la LIRNR no se limita a ciudadanos de la UE/EEE — se extiende a todos los no residentes. Base: art. 63 TFUE — libre circulación de capitales.
El art. 23 de la Ley del IRPF (al que remite el art. 24.6 LIRNR) enumera los gastos deducibles del rendimiento del alquiler:
Hasta ahora, Hacienda solo permitía la deducción de gastos a no residentes de la UE y el EEE. La AN dice que eso es discriminatorio: el inmueble es capital, y el art. 63 TFUE protege la libre circulación de capitales independientemente de la nacionalidad. Los polacos, como ciudadanos de la UE, siempre han tenido ese derecho — pero la sentencia lo extiende a todos.
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