W hiszpańskim prawie podatkowym wynajem nieruchomości to nie zawsze „pasywny dochód". Jeśli spełnisz określone warunki, fiskus uznaje, że prowadzisz działalność gospodarczą (actividad económica). A to zmienia wszystko:
Art. 5.1 ustawy o podatku od osób prawnych (Ley 27/2014 del IS) mówi jasno: żeby wynajem nieruchomości był uznany za działalność gospodarczą, musisz zatrudniać co najmniej jedną osobę na pełny etat, która zarządza nieruchomościami.
Ale uwaga — Tribunal Supremo w wyroku 956/2025 ustalił ważną zasadę: nie musisz udowadniać, że zatrudnienie tej osoby jest „ekonomicznie uzasadnione". Wystarczy, że masz pracownika, który faktycznie zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Sąd wyraźnie oddzielił ten wymóg od kwestii symulacji — to dwie różne rzeczy.
Tak — ale z warunkami. Konsulta wiążąca V2227-25 DGT wyraźnie mówi:
Ale muszą być spełnione dwa warunki:
Najnowsza konsulta V2461-25 DGT wprowadza dodatkowe pojęcie: wyłączność pracownika. Jeśli ta sama osoba pracuje jednocześnie w innej firmie — warunek może nie być spełniony. To nowy element, którego wcześniej DGT wyraźnie nie wymagała.
Jeśli masz kilka mieszkań w Hiszpanii i wynajmujesz je przez spółkę — uznanie tego za działalność gospodarczą może oznaczać:
Ale wymaga to prawidłowej struktury: pracownik, realna działalność, dokumentacja.
Impuesto sobre Sociedades — Agencia Tributaria →Nie chodzi tylko o spełnienie formalnego warunku. Kwalifikacja jako działalność gospodarcza otwiera konkretne przywileje — i nakłada konkretne obowiązki.
| Aspekt | Wynajem jako actividad económica | Wynajem pasywny (bez pracownika) |
|---|---|---|
| Odliczenie kosztów | Pełne: zarządzanie, amortyzacja, remonty, składki ZUS pracownika | Ograniczone do kosztów bezpośrednich |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Możliwe zwolnienie (empresa familiar) przy spełnieniu warunków | Brak zwolnienia. Pełna ekspozycja na podatek majątkowy. |
| Impuesto sobre Sucesiones (dziedziczenie) | Możliwe zwolnienie przy dziedziczeniu udziałów w spółce — kluczowe przy planowaniu spadkowym | Brak zwolnienia. Dziedziczenie po pełnych stawkach, zależnie od wspólnoty. |
| Reżim amortyzacji w CIT | Inne zasady amortyzacji niż wynajem pasywny | Brak amortyzacji w standardowym modelu |
| Ryzyko kontroli | Wyższe: Hacienda weryfikuje realność zatrudnienia | Niższe, ale bez przywilejów |
Hacienda sprawdza to szczegółowo. "Zatrudnienie na papierze" wykryte podczas kontroli cofa całe zwolnienie i nakłada kary. Potrzebna dokumentacja:
Pracownik musi naprawdę zarządzać nieruchomościami. "Zatrudnienie na papierze" to najczęstszy błąd i najłatwiejszy do wykrycia przez kontrolę.
Zgodnie z interpretacją V2227-25: tak, nieistotne jest, czy dana osoba jest jednocześnie dyrektorem lub udziałowcem spółki. Ale: interpretacja V2461-25 wymaga ekskluzywności zatrudnienia. Jeśli ta sama osoba pracuje na pełny etat gdzie indziej, nie spełnia warunku. Ekskluzywność jest kluczowa.
Prawo nie ustala dolnego limitu. Ale Hacienda jest sceptyczna, gdy jeden pracownik na pełen etat "zarządza" 1–2 nieruchomościami. Przy 5 i więcej nieruchomościach generujących istotne przychody z najmu, uzasadnienie ekonomiczne staje się wiarygodne. Przy mniejszej liczbie ryzyko zakwestionowania przez organ podatkowy jest wyższe.
Każda spółka potrzebuje własnego pracownika spełniającego warunek. Wymóg ekskluzywności z V2461-25 oznacza, że jeden pracownik nie może jednocześnie pokrywać kilku spółek. Możliwe jest proporcjonalne zatrudnienie przez kilka podmiotów, ale każda umowa musi być odrębna, a godziny pracy faktycznie podzielone. Struktura taka wymaga precyzyjnej dokumentacji i z reguły opinii doradcy podatkowego przed jej wdrożeniem.
Wynajem kilku mieszkań przez spółkę może być działalnością gospodarczą — ale tylko jeśli spełnisz warunki.
Złóż wniosek o analizę aktualnej sytuacji podatkowej (opinia biegłego).
Złóż wniosek · WhatsAppNie stanowi to indywidualnej porady podatkowej.