Kupujesz mieszkanie z drugiej ręki? Ile naprawdę zapłacisz podatku od transakcji.

Kupujesz mieszkanie z drugiej ręki w Hiszpanii? Ile naprawdę zapłacisz podatku od transakcji.

Co to jest TPO?

TPO — Transmisiones Patrimoniales Onerosas — to modalidad (wariant) podatku od czynności prawnych (ITP), który płacisz przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Kupujesz mieszkanie od innej osoby fizycznej? Płacisz TPO. Kupujesz od dewelopera? Płacisz IVA (VAT). To inna stawka i inne zasady.

Jaka jest podstawa opodatkowania?

Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości. Ale uwaga — w Hiszpanii istnieje pojęcie valor de referencia catastral (wartość referencyjna katastralna), i to ona jest minimum. Jeśli cena zakupu jest wyższa — płacisz od ceny. Jeśli niższa — płacisz od wartości referencyjnej.

Valor de referencia to nie to samo co valor catastral. To nowa wartość, aktualizowana co roku przez Catastro. Jeśli uważasz, że jest zawyżona — masz prawo ją zakwestionować, ale musisz najpierw zapłacić od niej podatek, a potem odwoływać się.

Stawki TPO — zależą od wspólnoty autonomicznej

To jeden z najczęstszych błędów. Stawka TPO nie jest jednolita w całej Hiszpanii. Każda wspólnota autonomiczna ustala własne stawki i ulgi:

Comunitat Valenciana: 10% (stawka ogólna), ale istnieją obniżone stawki dla młodych kupujących, rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością.

Andalucía: od 7% do 11% (progresywna skala w zależności od wartości).

Cataluña: 10% (11% powyżej miliona euro).

Madrid: 6% (jedna z najniższych w Hiszpanii).

Specjalne zasady — użytkowanie, hipoteka, nuda propiedad

Jeśli kupujesz nie pełną własność, lecz np. użytkowanie (usufructo) albo nuda propiedad (naga własność), zasady wyceny są inne. Wartość użytkowania zależy od wieku użytkownika — im starszy, tym niższa wartość użytkowania i wyższa wartość nagiej własności. To reguluje art. 10 ustawy o ITP.

Tak samo hipoteka obciążająca nieruchomość nie obniża podstawy opodatkowania TPO. Długi zabezpieczone hipoteką nie są odliczane od wartości — płacisz od pełnej wartości rynkowej.

ITP na stronie Agencia Tributaria →

Stawki TPO według wspólnoty autonomicznej

Stawka TPO zależy od tego, w której wspólnocie autonomicznej kupujesz. To nie jest podatek federalny — każdy region ustala własną stawkę i własne ulgi. Poniżej stawki ogólne:

Wspólnota autonomiczna	Stawka ogólna
Andaluzja	7%
Comunidad Valenciana	10%
Katalonia	10% progresywna: do 1 M€ 10%, 1–2 M€ 11%, powyżej 2 M€ 12%
Madryt	6%
Murcia	8%
Wyspy Kanaryjskie	6,5%
Baleary	8% (do 400 k€), 9% (400–600 k€), 10% (600 k–1 M€), 11% (powyżej 1 M€)
Aragonia	8%

                Uwaga: to stawki ogólne. Każdy region ma dodatkowe ulgi, np. dla pierwszego mieszkania, młodych kupujących, rodzin wielodzietnych. Jako nierezydent zazwyczaj nie kwalifikujesz się do ulg regionalnych, bo są one przeznaczone dla nabywców stałego miejsca zamieszkania.
            

Przykład: ile zapłacisz w Walencji za mieszkanie za 250 000 €

Liczby zamiast teorii:

Cena zakupu: 250 000 €
Valor de referencia katastralny dla tej nieruchomości: 230 000 €
Podstawa opodatkowania: 250 000 € (wyższa z dwóch wartości: cena zakupu vs. valor de referencia)
Stawka TPO w Walencji: 10%
Podatek do zapłaty: 25 000 €
Termin: 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego
Gdzie płacić: Conselleria d'Hisenda i Model Econòmic (walencyjski urząd skarbowy)

Jeśli przekroczysz termin 30 dni, urząd naliczy dopłatę: 5% spóźnienia do 3 miesięcy, 10% do 6 miesięcy, 15% do 12 miesięcy, 20% powyżej 12 miesięcy — plus odsetki, obecnie ok. 4% rocznie.

Co zrobić, jeśli valor de referencia jest zawyżony

Masz prawo kwestionować valor de referencia. Ale obowiązuje kolejność: najpierw płacisz podatek od kwestionowanej wartości, potem składasz odwołanie (recurso de reposición lub reclamación económico-administrativa). Jeśli wygrasz, urząd zwraca nadpłatę z odsetkami. Jeśli nie zaskarżysz, valor de referencia staje się wartością uznaną przez organ podatkowy i nie możesz jej już podważać w późniejszych postępowaniach.

Najczęstsze pytania

Kupuję mieszkanie od dewelopera w Hiszpanii. Czy płacę TPO?

Nie. Pierwsza sprzedaż od dewelopera podlega pod IVA (VAT) w stawce 10% (standard) lub 4% (szczególne przypadki). Dodatkowo płacisz AJD (Actos Jurídicos Documentados) w wysokości 0,5–2% w zależności od regionu. TPO w tym przypadku nie występuje.

Czy jako nierezydent płacę TPO według tych samych stawek co rezydent?

Tak, stawki są identyczne. Różnica polega na ulgach: nierezydenci z reguły nie mogą korzystać z regionalnych ulg przeznaczonych dla nabywców pierwszego miejsca zamieszkania. Płacisz pełną stawkę bez redukcji.

Kiedy NIE płaci się TPO?

Kiedy sprzedawcą jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą objętą IVA i transakcja mieści się w reżimie IVA. Dotyczy to m.in. zakupu lokalu użytkowego od firmy. W takim przypadku zamiast TPO płacisz IVA (zazwyczaj 21% dla lokali użytkowych). Nie można jednocześnie zapłacić TPO i IVA od tej samej transakcji.

TPO to podatek, który płacisz raz — przy zakupie. Ale błąd w podstawie opodatkowania lub nieznajomość ulg może kosztować tysiące euro.

Złóż wniosek o analizę aktualnej sytuacji podatkowej (opinia biegłego).

Złóż wniosek · WhatsApp

Nie stanowi to indywidualnej porady podatkowej.

← Strona główna