Macie wspólne mieszkanie i chcecie się rozdzielić? Tak wygląda podział nieruchomości w Hiszpanii.

Macie wspólne mieszkanie w Hiszpanii i chcecie się rozdzielić? Tak działa podział nieruchomości podatkowo.

O czym mówimy?

Condominio to współwłasność. Jeśli kupiliście mieszkanie w Hiszpanii razem — jako para, rodzina, wspólnicy — i teraz chcecie się rozdzielić, musicie rozwiązać tę współwłasność. I tu zaczynają się podatki.

Hiszpańskie prawo nie ma jednolitego systemu podatkowego dla wspólnot majątkowych. Zasady kształtowały sądy — nie ustawodawca. To orzeczenia Tribunal Supremo definiują, jak opodatkowany jest podział nieruchomości.

4 scenariusze — 4 różne skutki podatkowe

Scenariusz 1 — podział bez nadwyżki: Każdy dostaje dokładnie tyle, ile mu się należy. Opodatkowanie: AJD (Actos Jurídicos Documentados) — stawka notarialna, zwykle 0,5%–1,5% w zależności od wspólnoty. Brak TPO, brak IRPF.

Scenariusz 2 — nadwyżka z dopłatą: Jeden ze współwłaścicieli przejmuje całość i dopłaca drugiemu różnicę. Nadwyżka z kompensatą: AJD, nie TPO. TS potwierdza to w STS 1269/2022.

Scenariusz 3 — nadwyżka bez dopłaty: Jeden przejmuje więcej niż mu się należy i nie dopłaca. To jest darowizna (donación). Podlega ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) + IRPF dla darczyńcy.

Scenariusz 4 — nadwyżka nieunikniona: Nieruchomość jest niepodzielna (jedno mieszkanie, dwóch współwłaścicieli). Jeden musi dostać całość. Nadwyżka jest „nieunikniona" (exceso de adjudicación inevitable). W takim przypadku: AJD, nie TPO. To potwierdza V0111-25 DGT i TEAC w uchwale z stycznia 2024.

A co z podatkiem od zysków kapitałowych (IRPF)?

Przy podziale bez nadwyżki (scenariusze 1, 2 i 4) — nie ma zysku kapitałowego, więc nie ma IRPF. Data nabycia i wartość nabycia „przenoszą się" na nowego właściciela. Ale przy scenariuszu 3 (darowizna) — darczyńca musi zapłacić IRPF od różnicy między wartością nabycia a wartością rynkową.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Przy podziale z nadwyżką nieuniknioną (scenariusz 4) — IIVTNU (podatek od wzrostu wartości gruntu) nie jest naliczany, bo nie ma „transmisji". Ale w scenariuszu 3 — darowizna generuje IIVTNU.

Wyszukiwarka orzeczeń Tribunal Supremo →

Podział nieruchomości to decyzja, która kosztuje — ale może kosztować dużo mniej, jeśli zrobisz to właściwie. Napisz do mnie zanim podpiszecie akt notarialny.

Masz pytania? Napisz do mnie — powiem Ci szczerze, czy jest sens iść dalej.

Napisz do mnie — WhatsApp

← Strona główna