Wynajmujesz mieszkanie, a najemca nie płaci? I tak musisz zapłacić podatek.

Zasada: nie zapłacił najemca? Ty i tak musisz zadeklarować

Tribunal Supremo w wyroku STS 1467/2021 z 14 grudnia 2021 r. ustalił jasną zasadę: niepłacenie czynszu przez najemcę nie zwalnia właściciela z obowiązku zadeklarowania dochodu z najmu. To dotyczy zarówno rezydentów (IRPF), jak i nierezydentów (IRNR / Modelo 210).

TEAC potwierdził tę zasadę w orzeczeniu z 24 czerwca 2025 r. — tym razem w sprawie rezydentki podatkowej Szwajcarii. Zasada jest identyczna: nawet jeśli najemca nie zapłacił, dochód z umowy najmu istnieje prawnie i musi być zadeklarowany.

Ale jest wyjście: koszty uzyskania przychodu

Audiencia Nacional (AN) w wyroku z 28 lipca 2025 r. otworzyła ważną furtkę. Sąd orzekł, że prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodu z art. 24.6 ustawy o IRNR (Ley del IRNR) nie jest ograniczone do obywateli UE/EOG — dotyczy również nierezydentów spoza UE. Podstawa: art. 63 TFUE — zasada swobodnego przepływu kapitału.

Co możesz odliczyć?

Art. 23 ustawy o IRPF (do którego odsyła art. 24.6 LIRNR) wymienia koszty uzyskania przychodu z najmu:

• Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości
• Podatki lokalne — IBI, tasas, opłaty wspólnotowe
• Saldos de dudoso cobro — wierzytelności nieściągalne (gdy dłużnik jest w concurso lub minęło 6 miesięcy od pierwszej próby windykacji)
• Koszty napraw i konserwacji nieruchomości
• Amortyzacja nieruchomości
• Koszty usług — zarządzanie, administracja, doradztwo

Wyrok AN — dlaczego to przełom?

Do tej pory Hacienda pozwalała na odliczenie kosztów tylko nierezydentom z UE i EOG. Wyrok AN mówi: to dyskryminacja, bo nieruchomość jest kapitałem, a art. 63 TFUE chroni swobodny przepływ kapitału niezależnie od obywatelstwa. Polacy jako obywatele UE i tak mieli to prawo — ale wyrok otwiera drogę dla wszystkich nierezydentów.